应用篇 超常规战略定位策划思路及应用
第一章 城市及区域定位策划思路及应用
第三节 三、四线城市：小地方大故事——追忆的味道（中）
古城、古村落升级在于构建当代文化层
中国文联副主席、中国民间文艺家协会主席冯骥才：在2000年时，中国拥有360万个自然村，但到了2010年，这一数字变成了270万。也就是说，10年间就消失了90万个自然村，“比较妥当的说法是每一天消失80至100个村落”。另有统计：我国古村落的数量在４０００个左右。现在几乎每一个月就有一座古村落在消失。而一些保留下来的有特色的古村落，也正逐渐成为人们的“摇钱树”，遭到了破坏性的旅游开发。“代表性民居、经典建筑、民俗和非物质文化遗产的古村落仅剩下两三千座”，比2005年约5000座，7年里消失近一半。
其实也是长久以来的政策导向造成：粗放式城镇化，就是盖更多的房子，也不懂得如何保护与开发；另一方面，企业主导、眼前利益，赚快钱思想严重，房地产开发模式泛滥；更主要的是战略定位策划不到位，甚至没有战略定位策划。
用心复古也不是古，所以，过去就是过去，现在就是现在，未来就是未来。这三个阶段都有各自的人文文化焦点，同时作为策划者要确定这些文化焦点的内容，以及之间的关系。而文化的过去、现在、未来正是我们追求的人文轴线，要深刻理解后，融合当代人的哲学思想，商业主张，文化意境等，这样的改造才有意义。用以下《平遥古城》里的“锦宅”，以及中国美术学院“象山校区”两个例子进行说明。
平遥古城里的锦宅（一）
平遥古城里的锦宅（二）
平遥古城内的“锦宅”，因为之前的已经不复存在，现在再建的明显地凝聚了当代人的思考，这就是我说的当代文化层的意思。这里原封不动的重建也不会是原来的东西，“用心复古也不是古”，刻意追求复古是糟蹋古建筑艺术。在“锦宅”中，一部分用了古砖，有些是现代中式，这样策划的结果就是起到了过去和未来之间的链接。
平遥古城里的锦宅（三）
还有一个典型的当代人的人文思考的范例——象山校区：
【案例】：王澍的“象山校区”
普利兹克建筑奖首位中国籍得主王澍设计的“象山校区”处处体现了当代人的人文思考。他在做这个设计时，对这个规划的策划可谓是在人文策划上下足了功夫。在他的设计的“象山校区”中，他把北宋的著名画家李公麟《山庄图》又称《龙眠山庄图》，以及范宽的《溪山行旅图》中的意境融入“象山校区”。
象山校区局部图（一）
建筑师王澍在象山新校园的建造中体现了自己的思考与主张，王澍提到设计中的一个花絮，校区三号楼6米高的一个门洞，这个门洞的比例根据这幅画的比例来的，这幅画就是范宽的溪山行旅图。画面中山的巍峨和近景的这些空间，最有价值的就是空间感，体现出溪山行旅图这样一个意境。
象山校区局部图（二）
“象山校区”虽然是规划设计，但是这里面明显地是对李公麟《山庄图》，范宽 《溪山行旅图》进行思考，以当代人的视角演绎，凝聚了当代人的思考。我们从中看到了《山庄图》、《溪山行旅图》中的意境。在其“象山校区”作品中，过去（古代）、现在、未来（）的人文时空轴线非常明了，还用了实物加以烘托（用了超过700万片不同年代的旧砖瓦）。这样的设计绝对可以称得上具有超常规战略定位策划思维，一个充满了人文内涵的设计。
象山校区局部图（三）
以下文字来源于新浪Dewey的博客：那些校園建築因此不是孤立的設計出來，而是在“自然”與“城市”之間的思考中顯現出來。在中國的建築傳統中，這樣的建築被稱爲“園林”。這個詞無法用西語的“花園”去翻譯，它特指“自然”被置入“城市”，而城市建築因此發生某種質變，呈現爲半建築半自然的形態。
象山校区局部图（四）
如果“自然”是一端，建築師思考的另一端就是“城市”，一系列似乎在等待某種事件突發的小場所，似乎有點散漫，甚至沒有一個嚴格的結構，但真正的生活才可能在這裏放松的發生。
建築産生了檐下、洞內、飛道、屋頂下沈院落、屋頂平台、樹下、田間、河邊等多樣性的教學交流空間，在這裏，學院教育最重要的就是心靈的自由。
面对当下中国城市的大规模拆毁重建现象，超过700万片不同年代的旧砖瓦被从浙江全省的拆房现场回收到象山新校园，这些可能被当做垃圾对待的东西被在这里循环利用，并有效控制了造价，重新演绎了中国本土可持续性的建造传统。
（注明：在没有成为建筑设计图之前的思路可以说是“象山校区”战略定位策划，只不过是设计师做的战略定位策划，并同时把这个策划用设计给固化下来。因为通常所讲的战略定位策划最终也是要用图纸固化下来，所以王澍策划、设计的“象山校区”很有代表性。）
王澍在谈到自己的建筑设计理念时曾说过：“对我来说，首先要排除的就是美学，或者说，那些写在建筑理论著作和美学著作中的美学。我对从理论出发、很快又卷入功能与形式的老问题毫无兴趣，我感兴趣的是特定事件。”
其实，王澍提到的“理论”到“功能”正是学院派所推崇的，或者说中国绝大多数设计院，设计师的思维模式，也是“千城一面”，商业地产均质化、同质化的推手。
作者戴欣明介绍
戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人
籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）
城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；
戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；
设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。
凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。
戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。
戴欣明主要成就：
1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）
2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）
3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）
4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）
5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）
推荐序
策划人功力胜在超常规思维模式
南方略咨询集团董事长 刘祖轲
认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。
他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过设计师，包工头，开发建设集团企业总裁，投融资人，商业运营操盘手，企业管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。
因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任，企业责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会要造福人民，企业要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。
戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。
他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。
由于深圳的特殊历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他设计师特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。
在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。
与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。
刘祖轲
2015年3月21日二月二写于深圳市
自序 感悟“商业味道”
戴欣明
能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。
1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。
现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。
味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——“味道”！
一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。
为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。
或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。
戴欣明
2015年2月4日 立春写于深圳市
官网：
动能智库-戴欣明工作室：www.daixinming.com
中国城市开发网：www.cnud.net.cn
声明：
本网连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载，转载请注明出处。
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