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“人文+”,最合适战略定位方案的思维模式

戴欣明专著《人文商业地产策划-发现味道》节选

  在做战略定位策划的时候,会发现每一个项目的战略定位都会有所不同,这个不同就是一些内容变了,那么在作策划的时候要知道哪些变了,变的程度如何,这些都是变量(行业变量、规模变量、地理变量、经营变量、民俗变化和个性特征)。这些变量可以反应在“七合一战略定位法则”的七个方面的任何一面,但有一个变量是最重要的,这个变量的就是人文因素

  在之前我提到“七合一战略定位法则”的七个方面属于社会科学的层面的内容,虽然已经有人文这个层面的考虑,但是在战略定位策划上是灵魂,但是同时也是切入点。所谓的常规战略定位策划基本上就是一个角度的思考,是不会全面的,也就不可能系统。当深入探讨“七合一战略定位法则”时就会发现这个核心在于“人文+”,通过人文+七个方面的思考称为系统战略思维。这样社会科学的七个方面才能围绕者人来,围绕着“事”(资源合理配置)展开,而不是围绕“势”来展开。所谓的“势”就是务虚贪大,不考虑具体情况,用人来形容,本来50个人可以做好的事情,却用了500,那么这种“势”就有可能为失败埋下了伏笔。

  如果单从社会科学角度考虑就会出现顾此失彼的情况。比如,好一点的常规战略定位策划通常能够在消费心理这个角度考虑多些,其它的虽然有考虑,但是与没有考虑一样,那么作为商业地产(城市综合体)开发在消费者层次,群体上就会出现偏差,消费者“三习”(习惯、习俗、习性)就不能深入考虑。这样就非常容易用招商的方式解决问题,只要有商户进来就好,而没有解决这个地方(城市综合体)真正需要解决消费群体的什么问题。如果是人文+消费心理,那么就完全不同(在消费心理学角度一节中有详细阐述)。

  城市规划的切入点(大城市):人文+管理(秩序),大城市的战略定位往往是复合型的,特别是500万人口以上的超大城市更是如此,建立规范的秩序是最大的难点,越是这样,要从人文的角度,在营造秩序的时要处处体现人文关怀。

  城市规划的切入点(中等城市):人文+经济(平台),类似案例:葫芦岛南票区高桥新城战略定位策划。

  城市规划的切入点(小城市):人文+产业,人文+(旅游)消费心理,类似案例:伊犁州察布查尔战略定位策划。

  主题商业街的切入点:比如,本身就在人文文化上特别的注意,那么这个“人文+”就是人文+风水,类似案例:之前介绍的南宁的商业步行街的案例就是如此。这样的商业街必须用超常规战略定位模式进行策划。

  特色商业街的切入点:人文+(旅游)消费心理,比如,成都的宽窄巷子,上海新天地、田子坊等等。

  一般商业步行街的切入点:人文+经济,特别是具有地段优势的商业街基本上如此,甚至不用理会所谓的消费力,往往这样的商业街的商户都是接踵而至,不用担心没有人承租,即使上家亏了,租金接着涨,商户接着来,所以这样的商业街不存在超常规战略定位。城市中心商业区的基本上都是这样的类型。

  产业园区的切入点:人文+(区域)经济,比如,中国(长沙)工程机械交易展示中心就是这样的切入点。常规,一般的就是设计+图纸。

  旅游地产的切入点:人文+旅游+堪舆(旅游的第七要素:祈)

  养老地产的切入点:人文+社会,社会的责任远远大于其它,如果说在此获得巨大的利润不太现实。

  专业市场的切入点:人文+(行业产品)消费心理,即交易点消费心理研究,不同行业产品的消费者有自己的购买方式,轻易不要破坏这个平衡。

  写字楼的切入点:人文+设计,还可以用“有面子的办公室”来说明,有面子对应人文,设计对应办公室,这种战略定位基本上可以用设计的方式来解决,除非确定不了给什么人提供办公场所的情况下才需要超常规的战略策划思维。

  零售业商业地产的切入点:人文+(商圈)消费心理,即商圈消费的心理研究。

  如何具体运用“人文+”?在上一篇介绍的案例中有所阐述,因为案例的内容太多,所以在此进行一些说明,也就是说加入人文,即“人文+”,无论是设计还是策划,都将是超常规的思维,比如之前介绍的王澍的“象山小区”设计就是如此。

  “人文+”不是说其它方面就不重视,确切讲是权重的分配,在此只是提示。在策划中有很多微妙的变化,需要变通,用常规的思维模式往往不得其解这也是为什么深入研讨“七个方面”的重要意义所在。

  通过确定“人文+”,往往这个切入点的确定能够决定这个项目的五行属性。比如,之前提到的察布查尔战略定位,通过研究发现其定位五行属水(水生木,这样与木有关的产业都大有可为,新疆最大的苗木基地也应运而生),之间的相生关系图就出来了。

  “人文+”也是营造城市和商业地产“中国风”、“民族风”的切入点,通过“人文+”的战略定位切入点,能够快速地找准脉络,做到如此,基于“人文+”,但不是简单的+,要有独到,具有前瞻性的思想,看到事物的本质。




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