一个船没有锚就飘浮不定，有了锚就可以稳定住船、定准位置-如果一个购物中心里面没有主力店，那么商场的定位就做不出来。招商过程中大型主力店的选址要求，戴欣明认为主力店模式正在悄然改变。
 

概述： 　　主力店是从美国传来的，英文叫做ANCHOR。ANCHOR是什么意思呢？是船的锚。一个船没有锚就飘浮不定，有了锚就可以稳定住船、定准位置。如果一个购物中心里面没有主力店，那么商场的定位就做不出来。

　　主力店签约的租期一般时间很长，可能20年，也可能30年。主力店其实有很多种，百货主力店：如；新世界百货、西武、连卡佛、等。超市主力店：如；沃尔玛、家乐福、欧尚、百安居等这些业态，另外还有软商业，包括餐饮娱乐、生活家居、建材家居等等次主力店。

　　主力店有很多要求，它们对购物中心起着关键性的作用。主力店提出的要求可能跟开发发商原来开发定位确实有很大的距离。国内外有很多大型的购物中心和MALL项目，他们都有2--3家的主力店作为总的商场形象、定位。

　　目前我国传统的百货店大多数已经演变成了一个小型的购物中心，而且这类微型的购物中心逐年递增。 在一个购物中心里，百货是很有集客力的。现在百货业态也变得多样化，除了一般综合型的百货店（深圳茂业），还有时尚百货（0101）、高端百货店（香港恒隆广场），国外的很多百货也有一些新的形态考虑进来中国大陆。现在国际百货基本已经进入国内一线城市，一线城市越来越饱和了。

　　大多数都在进军一线城市的成熟商业中心，丰富了消费空间，加大了商业容积率从而也会导致“商业竞争”！政府应该将区域内的百货整合在一起来，形成差异化经营。

　　第一种主力店是百货

　　一般百货店选址面积都要3－4万以上（建筑面积），这也是一个瓶颈。现在开发商招商同时都面临一个很大的难题和矛盾，就是最好的位置一般都给了百货，占的面积很大，百货店的品类招商与MALL的招商相互抢资源是必免不了的。第二个问题，百货店给的租金比较低，签约租期时间长，百货店谈判难度是比较高的。在国内基本上一大半以上都是以综合百货为主。像主题百货、精品百货、时尚百货选择不多。还有外资百货进入国内，像连卡佛、新世界、香港的恒隆、他们进入的并不多，招商的时候遇到很多的难题（很多发展商的项目定位都是--国际顶级品牌的百货，首先从定位上就会形成--资源紧张的竞争）。发展商谈判的时候很难争取到比较好的条件。有很多发展商现在为了解决这个问题，打算将这块变成自己做，这个案例在国内很多地区都有（成功的很少）。 跟百货店合作的模式不单纯是租赁，反过来需要百货店营运商（铜锣湾、燕莎等都在从事着二房东的角色）输出管理，由业主方投资。因为你是单店独户，你的风险是非常高的，发展商要深入考虑，成功的机会坦白说不是很高。所以发展商在百货主力店招商上要考虑仔细，财务上的预测要做的很准确。

　　大型主力店的选址要求及开店计划－－流行百货展店标准

　　城市规模

　　1、省会城市或中心城市

　　2、城区常住人口500万以上，年人均消费支出5000元以上。

　　商圈条件

　　1、商圈：城市中心或繁华商业街，可以辐射全市人口，紧邻城市主干道，有12条以上公交线，店面日均人流量20万以上。

　　2、竞争对手 5公里内竞争对手不超过4家。

　　物业条件

　　1、 使用寿命：结构使用年限＞租赁期限。

　　2、 结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。

　　3、 建筑物结构：框架结构。

　　4、 层高：5.1米。

　　5、 柱距：8米×8米。

　　6、 楼面载荷：超市卖场4千牛/平方米，百货卖场3.5千牛/平方米，库房5千牛/平方米。

　　7、 总建筑面积：30000平方米。

　　8、 百货建筑面积：5000平方米/层，以4层为宜。

　　9、 超市建筑面积：10000平方米。

　　10、 地面停车场面积：3000平方米。

　　11、 地下停车场面积：10000平方米。

　　12、 库房面积：5000平方米。

　　13、 办公区面积：800平方米。

　　14、 卸货区面积：300平方米。

　　15、 卸货平台：高度0.8米，面宽：15米，进深：20米。

　　16、 卸货通道（消防通道）宽幅：5米。

　　17、 地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。

　　18、 能源供应：经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。

　　19、合作方式：租赁，期限20年。

　　案例：王府井百货专注于零售百货业态的发展。

　　经营宗旨： "一切从顾客出发，一切让顾客满意"

　　经营范围：化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、工艺礼品、男女服装、运动装、配装配饰、针织内衣、儿童用品、男女鞋、箱包皮具、家居用品、办公用品、音像器材，通讯器材、生活电器、大型超市、中西快餐、休闲水吧、美容美发、电玩娱乐、婚沙摄影、银行、药店、便民服务项目等。

　　连锁战略：构建以北京为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售网络，把王府井字号引出北京，走向全国，再以这些中心城市的网络为基础，向周边地区进行第二级网络辐射。

　　选址板块：

　　业态模式：1、现代综合百货 2、主题百货 3、城市购物中心 4、生活超市

　　合作形式：独资、合资、租赁、重组

　　项目要求：

　　A、经营区面积要求：3万平方米以上，单层面积4千平方米以上；

　　B、停车场位数量：200-500个；

　　C、楼层首层层高不低于5.2米，其它不低于4.8米；

　　D、柱距7米以上。

　　第二种主力店是大卖场（包括3000平米以上超市）

　　大卖场因为竞争对手比较多，所以发展商跟他们谈判比较容易。05年中国连锁企业30强里，超市是很多的。

　　国内的大卖场、超市做的越来越不错，国内的并不一定比国外的超市差，因为他们了解很多的区域文化、社会文化、消费文化。

　　超市一般选址来说，大卖场都是1－2万平米，综合超市就是2500平米以上。在市区找2万一个面积的大卖场是比较困难的，发展商现在也比较精明了，所以谈起来比较难。反过来一些社区店作为扩充策略来讲比较现实一点。