房企转型产业园区,需要做好哪些功课?-房企转型产业园区的最大弊病,就是追求速度和规模-万科、碧桂园、绿地、华润、恒大、宝能等一大批品牌房企都对产业园区趋之若鹜













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房企转型产业园区,需要做好哪些功课?-房企转型产业园区的最大弊病,就是追求速度和规模-万科、碧桂园、绿地、华润、恒大、宝能等一大批品牌房企都对产业园区趋之若鹜
2019-04-11

房企转型产业园区,需要做好哪些功课?-房企转型产业园区的最大弊病,就是追求速度和规模-万科、碧桂园、绿地、华润、恒大、宝能等一大批品牌房企都对产业园区趋之若鹜

核心提示

  房企转型产业园区的最大弊病,就是追求速度和规模,而产业园区从来都不是一个以速度和规模论成败的行业。目前来看,准备转型或在艰难中前行的房企们,都面临着相同的难题需要解决。

  在房产被严控,经济下行的当下,转型产业园区,已经成为中国房地产行业的一个主流趋势,如万科、碧桂园、绿地、华润、恒大、宝能等一大批品牌房企都对产业园区趋之若鹜。而且有更多的中小房企也在开始涉足产业园区。

  但目前来看它们仍都处于初期探索阶段,不客气地讲,它们这些传统开发商只是看到转型的机会和趋势,却未必看清楚了方向到底在哪里,也不是非常清晰自己究竟该如何转变,而只是似是而非地延伸原有的业务链条罢了。

  产业园区这个行业其实有点邪门,很多巨无霸型的野蛮人,如万科、碧桂园、绿地、海尔、平安、联想之流,似乎资源、财力并不缺乏,在以往擅长的房地产领域里堪称呼风唤雨、一呼百应,但是对于产业园区,就是不得其门而入,口号喊了很久,噱头造了很多,最后往往一地鸡毛,要不直接换个马甲,重操旧业。比如万科的美铭科技园,据说就是因为万科对土地性质、产权销售、产业地产操作的不熟悉等因素,项目工程停滞。最后项目再次扔回“原物主”河南美景集团有限公司。

  类似万科这样的转型房企不在少数,大多数企业产业地产项目的良莠不齐原因在于公司对产业地产认知不够,且没有成熟的项目操盘手整体把控,因此成功要看运气而不是看实力。当然,对“巨舰型”转型房企来说,几个项目的失败,仅仅是无伤大雅的磕磕碰碰。而中小游房企一旦“触礁”将可能之间面临被拖死或“沉船”的危险,因此房企转型产业园区,不得不小心谨慎,毕竟小心驶得万年船。当然,如果仅仅是打着圈地的幌子而来,那就另当别论,毕竟现在政府也不是那么好忽悠的,秋后算账,到底谁是冤大头还两说。

  房企转型产业园区的最大弊病,就是追求速度和规模,而产业园区从来都不是一个以速度和规模论成败的行业。目前来看,准备转型或在艰难中前行的房企们,都面临着相同的难题需要解决——

  首先,开发模式的迥异。相对于传统房企的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式,产业园区的培育和发展需要较长的周期,开发难度更大,且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素,要求较高,对项目操盘手的需求更严格。对那些习惯了高周转、快去化的房企而言,考验的是能不能耐心下来,沉下性子,用水磨功夫去慢慢耕耘与研磨。陡然脱离了赚白粉钱快感的房企得扪心自问:我能忍受得了卖白菜赚细水长流的慢钱吗?

  其次,运营机制的差异。对于转型房企而言,多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固,而产业园区需要长时间的专业运营,原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。大部分转型房企,对于产业园区行业缺乏认知,将项目归于总部旗下的各大区域、城市事业部。在总部对于产业园区缺乏认知,缺乏统筹定位管理的大背景下,没有专业的项目操盘手,对项目无分析无预判无规划,抱着试试看的态度进军产业园区,无石可摸,无规可寻,必定会受到市场的教育与惩戒。

  此外,专业人才的稀缺。房地产与产业园区是两个完全不同的行业,相比房地产的短平快操作模式能在2-3年内快速培养一个成熟的项目操盘手,而产业园区的长周期发展导致企业需要5-10年的时间才能培养一个合格的项目操盘手,目前市场专业人才稀缺,大都是行业内的职业经理人城东城西地跳来跳去,要么水土不服,要么因公司资源禀赋及模式、制度的差异,难展拳脚,在大环境艰难的当下,很难捱过个三五集,就得另寻他家。所以人才培养的长周期,兼之职业经理人生存环境的不确定性因素,导致房企转型后很难匹配到称心如意的高管人才。

  再者就是,产业园区是个“资源为王”的领域,戏法人人会变,奥妙各有不同。在具体做园区的时候,做公共服务平台、争取政策优惠、筹划产业投资基金等方式,大家其实都想得到,但真正的差距在资源掌控力和整合能力,谁手里的资源多,谁整合有效资源的能力更强,谁就有希望坚持到最后的胜利。在这方面,传统房企往往还是会扭转不了既有的思维,习惯于一体化的封闭式操盘,而不是一种平台开放的心态和路径。房企转型,能不能在运营管理、园区招商、金融产业服务、产业投资等方面实现充分整合合作,打造成开放式产业平台,各取所需?

  这几个问题,犹如一个个拦路虎,稍有不慎,将谬以千里。

  其实,房企转型产业园区的第一步,是要找准自身的定位。在转型之前,你是否想清楚自己为什么要转型?只是为了给圈地找一个堂而皇之的借口,是业绩股价低迷随手找一个刺激因素,还是迫于无奈,“不让鸡蛋放在一个篮子里”而作出的战略转型?否则还是理想丰满,现实骨感。

  房企一定要确立产业园区在自己原有主业框架下的位置,已经如何平衡、整合这些不同业务,创造出更具合力的发展模式和趋向,而不是一个新的单纯的圈地理由,或者调控和市场低谷中急时抱佛脚的急救措施,这对于转型产业园区非常重要。

  同时,转型进入这个领域的传统房企必须明白,产业园区的核心,或者说产业运营商的核心竞争力,是聚焦园区价值的产业运营与服务,无论是政府,还是企业客户,需要的不仅是重资产的物理载体,更是你的运营,管理,金融,资源,服务,孵化,引导,平台和生态圈构建,这些和传统商住地产主要面向个人消费者有巨大的差异。

  而对于让传统房企又爱又恨的产业园区核心标的——产业,玩转的核心就在于,要打造以地产的载体和形式存在的产业形态。笔者认为产业求名,地产谋利,“地产”是生存的前提,产业则是发展的基石,房企转型做产业园区,对于“产业”与“地产”两手都要抓,但可以有先后。如何用2000万的资金撬动2个亿的项目,提前攫取地产的收入?如何用地产的收入去反哺产业的发展,形成产业的集聚?关键的诀窍在于顺序节奏和时间节点的巧妙把控。

  《创新者的窘境》里说到“就算我们把每件事情都做对了,仍有可能错失城池。”产业园区时代的风口来了。传统房企已经很难再做技术上的创新,但在转型产业园区的道路上做内涵上的创新,同样有望造成颠覆式的突破。

  把握了这些,房企转型产业园区,未必那么艰难。文来源:赢城智库 文旅小镇联盟



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