特色小镇成功拿地的五大“套路”-是做好产业,而不是以产业为幌子,否则在与政府“对赌”中会输得很惨-要有与产业相关的核心资源
















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特色小镇成功拿地的五大“套路”-是做好产业,而不是以产业为幌子,否则在与政府“对赌”中会输得很惨-要有与产业相关的核心资源
2019-01-10

特色小镇成功拿地的五大“套路”-是做好产业,而不是以产业为幌子,否则在与政府“对赌”中会输得很惨-要有与产业相关的核心资源

核心提示

  特色小镇的拿地,和一般项目拿地,还是有比较大的区别,具体来说,只有满足下面这几个必要条件,才能拿对地做好项目。

  做好特色小镇开发有4个关键点:拿对地、聚集产业资源,让钱滚动起来、建设专属团队。

  房地产开发的关键因素,在于土地、资金、团队,而特色小镇还多了一个:产业资源......做特色小镇,拿对地有5个必要条件。

  特色小镇的拿地,和一般项目拿地,还是有比较大的区别,具体来说,只有满足下面这几个必要条件,才能拿对地做好项目。

1、出发点:

是做好产业,而不是以产业为幌子,否则在与政府“对赌”中会输得很惨

  有的房企希望以“产业小镇”为幌子拿一些便宜的地,然后盖住宅来卖。这在过去粗放管理的时候也许能在部分区域蒙混过关,现在则完全不可能了。现在,即使是比较粗放的地区的管理,也是把小镇分成好几期,项目一期完成招商入驻,才能开发二期。想糊弄是不可能的。而在上海等地,根本不看入驻,而直接看税收。你拿地的时候,地方政府就会与你签订对赌协议,要求你第一年实现多少税收、第二年实现多少多少税收……如果不达标,合同就会终止,你就要退出。如果是工业用地,以亩产来衡量创税能力。如果是商办项目,则按平方米衡量创税能力。而且,地方政府能够判断你是否有导入产业的能力,以及产业的成熟度如何,而不会听你讲故事。根据绿地的经验,不同地方的地方政府,都会有一个主导产业发展的官员,他的专业能力是很强的,他能甄别出你的技术和能力。和政府谈判之外,收并购也是获取小镇地块的一种方式,收并购获取的项目土地一般拿地早、地价便宜、优惠力度更大。

2、城市选择:

寻找能与地方政府的产业导向密切配合的地方

  如果你家企业在某个产业上有优势,就要寻找重视这个产业的城市或区域拿地。你的产业匹配地方政府的产业方向,他就愿意和你深入合作。否则,除非你实力特别强,地方政府是不会接受的。为什么?从程序上来讲,地方政府的产业规划,都是经过人大等部门讨论审批的,不会轻易改变。从客观条件来讲,当地能作出相应的产业规划,一定是因为当地有一定的产业基础了,可以集聚产业。你的产业再好,不能和之前的产业基础关联形成规模效应,也很难发展

3、位置选择:

要享受大城市的辐射、交通便利

  小镇最终是要吸引精英人群前来,才能够发展的,如果位置太偏,无法吸引到足够的人才,就发展不起来。所以小镇一般离大城市不能太远。具体多远合适?要看城市。二线城市,辐射力相对弱,就要近一些,最好是郊区。北京上海等城市,辐射力比较强,那么北京附近的城市,比如保定,也不是不能选择。当然,距离和交通的方便程度是相辅相成的,如果有轨道交通,远一点问题也不大。

4、要有与产业相关的核心资源

  比如,如果小镇最开始的出发点,就是承接大城市的溢出,那么距离和交通就是核心资源。

  再比如文旅小镇,景观资源、历史资源就是核心资源。

  而产业小镇,附近区域相关的产业资源就是核心资源。

  因为产业小镇只能是集聚产业资源,而不能完全凭空去创造资源。

  如果当地人口流失严重,或产业基础为0,不管多强的企业,去了也只能失败。

  当然,还有的小镇可能不止一个主题,那就要有多种资源。以绿地杭州湾滨海新城来说,它其实分为两块,一块是康养、一块是科技,科技的核心资源,是当地原来的汽车产业、轻工业,而康养的核心资源,则在于当地本来就有比较好的自然景观条件。

5、地块规模:

  一般在1500-20000亩之间

  小镇规模大了,边际效应才会大一些,能导入的资源也会多一些,小镇的优势才会出来。

  小镇的地块,规模至少要1500亩。3000亩左右的特色小镇,一个主导产业就够了。而5000亩的特色小镇,如果引入的是新兴的产业,后续发展前景很广阔,一个产业也够了。

  而产业如果相对成熟,或者产业链没那么长,5000亩以上就可以考虑引入2个以上的产业。

  当然,现实操作中,地块是分批拿到,分期开发,最后连接起来的。文章来源:明源地产



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