特色小镇投融资安排及十大融资模式,助力特色小镇建设和运营,特色小镇的建设进程依托于各阶段投融资的推进













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特色小镇投融资安排及十大融资模式,助力特色小镇建设和运营,特色小镇的建设进程依托于各阶段投融资的推进
2018-06-27

特色小镇投融资安排及十大融资模式,助力特色小镇建设和运营特色小镇的建设进程依托于各阶段投融资的推进

  强强联合,发挥各自专业优势,助力特色小镇建设和运营

  一般而言,特色小镇的建设涉及到四方面机构的合作,即政府投融平台公司、小镇及村集体经济组织、产业运营集团和专业投资机构。

  首先,当地政府平台参与是特色小镇建设的保障。政府投融资平台需要作为特色小镇建设强有力的实施牵头主体,主要解决城市规划、基础设施建设、投融资管理等方面的整合引导性工作,政府作为牵头整合机构,为项目进行一定的信用背书,增强项目信用水平。在项目建设过程中,许多公共服务需要政府直接投入。对政府来说,通过特色小镇建设,政府可以增加税收来源,解决当地就业,拉动GDP增长,同时,随着特色小镇的开发运营,也可以提高本地地价,增加土地财政收入来源。在项目参与的过程中,政府可以以股权形式加入,通过平台公司,政府单独出资,或与社会资本共同出资,以股权投资的方式参与特色小镇市场化建设。此外,政府还可设置引导基金,鼓励社会各类资本参与特色小镇项目。

  其次,特色小镇的发展需要依托于当地的资源禀赋,而这些资源禀赋往往被当地政府、村集体所持有,因此,只有充分调动村镇集体的积极性,让村镇集体成为特色小镇建设的最大受益者,获得充分其积极性,才能有效推动特色小镇的建设实施。总之,特色小镇可挖掘的价值何在,资源禀赋依托就在哪里,已有的资源禀赋是特色小镇开发建设的基础。

  再次,产业运营集团是特色小镇建设成功运作的核心。特色小镇的特色需要依托于产业运营集团的打造和提升,产业运营集团包括文化旅游集团、物流集团、教育科技集团、养老服务集团、商贸物流集团、房地产开发集团、建筑施工集团等。产业运营集团需要具有丰富的经验积累和强大的市场号召力。在国家特色小镇建设要求中,明确表示,特色小镇的建设产业需要落实在休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等方面,小镇资源的发掘和创新需要有庞大的产业团队。因此,产业运营集团对于专业化的产业培育至关重要。特色小镇建设中必须充分发挥产业运营集团的力量,让其成为小镇建设的直接获益者。最后,引入社会资本市场化运作是特色小镇建设的关键。特色小镇的建设需要从产业、设施、城建等方面大量资本投入,需要大量资本长期持续投入。从各阶段来看,前期资本金、建设期贷款资金、运营管理中的资金投入、项目成熟运营后的证券化上市等都需要资本方牵头组织。因此,在项目启动初期,资本方可以以股权的形式介入项目,进行开发全过程的测算与控制,介入项目的整个策划、规划、建设、运营全过程,使得项目运营朝着有利于资本方认可的方向发展。

  综合而言,特色小镇的建设是社会多方资源对接的综合体现。因此,四大主体的强强联合组织利益共同体,有利于发挥各方优势,风险共担、利益共享。而特色小镇建设的具体实施主体,可以通过公司、有限合伙基金等形式进行利益捆绑,再以共同成立的项目公司为主体进行特色小镇的策划、规划、建设、运营。

产业融合,各阶段融资具体安排

  特色小镇的建设进程依托于各阶段投融资的推进。特色小镇的投融资可以分为四大阶段:资本金阶段、建设资金阶段、运营资金阶段、运营成熟阶段。各阶段中资本金阶段的融资相对最难,下面主要对资本金阶段融资进行仔细分析:

  第一阶段,项目资本金阶段,对应项目的启动阶段,是在获得国家开发银行、商业银行等银行贷款之前所要解决的问题,类似于PPP项目在获得后端贷款融资之前需要解决的问题。资本金如果全部地方政府支付的话,政府资金投入过大。对于资本金的操作办法,可以由政府投资公司联合村镇集体组织、投资方、运营方以一定的股权比例,共同成立投资管理公司作为基金管理人GP,发起设立母基金,形成利益共同体,各机构可以选择投资母基金中的优先级、中间级或次级有限合伙份额,按风险级别风险不同的收益。母基金再根据特色小镇建设过程中的各具体子项目设立子基金,子基金再针对单项目进行募资和投资。

  针对优先级LP而言,最佳选择是银行理财资金,相对成本较低,但需要对项目的风险、收益方面有较为明确的考量。其次就是信托基金、券商、信托计划、资管计划、保险资管、以及地方政府的投资资金等。这些资金的风险容忍度较低,要求收益相对稳定,可以作为资金的优先池,即优先级LP。

  对于次级LP,则具有投资性质,存在高风险高回报的特征。这类资金可以由地方政府引导基金出资、政府平台公司出资、产业集团出资、投资管理公司出资等,次级LP需要直接承担项目的投资风险,相应获取项目主要的投资回报。优先级LP与次级LP杠杆比例一般不超过5:1。

  子基金成立后,对项目公司进行股权投资,由项目公司去运营具体的项目,基金通常持有项目公司百分之70~90的股份。政府需要为项目的运营提供担保、流动性支持扥增信安排。

资本金阶段需要重点考察以下六个方面:

1)产业发展前景:项目资源价值、项目运营方运营能力、品牌和市场号召力。

2)操作可行性:产业运营主体、项目审批、资金安排、收益预测。

3)未来现金流:关注产业发展前景,未来项目预测现金流:涉及公共服务项目,是政府购买服务项目还是使用者付费项目。

4)资产增值潜力:土地增值潜力、项目收入稳定后的项目估值。

5)增信安排:政府兜底能力,是否能够纳入政府财政预算,是否能够作为政府购买项目;劣后资金的垫底作用。

6)项目退出:上市、并购、证券化。

  第二阶段,项目建设资金阶段。资本金问题解决后,进入项目建设阶段,这时可以向国开行、各商业银行申请项目建设贷款。具体可以结合产业建设内容去申请相应的中长期贷款,如文旅产业小镇、物流建设小镇、金融投资小镇等。

  第三阶段,项目运营资金阶段。当项目建成运行后,会出现相应的现金流,这一阶段的银行流动性贷款,相对较为容易。需要提供土地、房屋、产权等资产抵押。

  第四阶段,运营成熟阶段。当项目运营产生稳定的现金流后,可以考虑以资产证券化的方式实现前期投资资金的退出。资产证券化的过程其实是对未来现金流进行折现和流动性溢价的过程,可以为前期投入资金带来高额的投资回报。通过资产证券化,也可以提高特色小镇知名度,有利于项目的进一步发展。

特色小镇投融资安排建议

1、产业布局合理,充分利用资源禀赋,避免沦为房地产开发。

  特色小镇的建设应当充分发掘地方资源禀赋,发挥产业优势,追求长远价值,发挥产业的人口吸附能力,而非短期现金流。在国家地产调控政策越发严峻的今天,四五线城市的地产开发以及陷入困境,而大多数小镇往往存在于五六线城市中,单纯的地产开发很难满足高周转、去库存的压力,无法带动小镇实现长远发展。

2、实施主体明确,政府平台公司、投资机构、产业运营商形成利益共同体。

  特色小镇的投资建设,存在周期长、投入高的风险,纯市场化运作难度较大。因此需要地方政府的财政支持及信用背书,作为项目的启动引擎。同时,由于特色小镇的建设避免空心化,产业为核心,产业运营商处于核心位置,其运营能力直接影响到小镇价值的提升。而特色小镇产业化的核心是金融,专业投资机构的进入,是为项目策划、规划、建设、运营进行量化测算,是资本认可与资本投入的关键。因此,三方的作用对于特色小镇建设而言缺一不可,三方必须进行利益捆绑,发挥各自优势,在特色小镇的平台上共同运行。

3、资本早期介入,长远布局,充分发挥资本市场力量。

  对于特色小镇的ppp模式而言,资本越早介入越好。在项目资本金阶段,需要政府产业基金做引导,获得产业资本方的支持。在开发建设阶段,国开行及商业银行的贷款是项目顺利进行的关键。在项目成熟阶段,需要以证券化的形式退出,实现资产的估值溢价,完成本轮投资。

  特色小镇十大投融资模式,分别是PPP融资、基金(专项、产业基金等)管理、股权众筹、信托计划、政策性(商业性)银行(银团)贷款、债券计划、融资租赁、证券资管、供应链金融等模式。

一、PPP融资模式

  在特色小镇的开发过程中,政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》,按出资比例组建SPV(特殊目的公司),并制定《公司章程》,政府指定实施机构授予SPV特许经营权,SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案。

  PPP合作模式具有强融资属性,金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内,参与PPP的投资运作,最终通过股权转让的方式,在特色小镇建成后,退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金,最后获得资金的收益。

二、产业基金及母基金模式

  特色小镇在导入产业时,往往需要产业基金做支撑,这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型。

  第一种是政府主导,一般由政府(通常是财政部门)发起,政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资,合作成立产业基金的母基金,政府作为劣后级出资人,承担主要风险,金融机构与其他出资人作为优先级出资人,杠杆比例一般是1:4,特色小镇具体项目需金融机构审核,还要经过政府的审批,基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企业(有限合伙制)自任,也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。

  第二种是金融机构主导,由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资特色小镇。一般由金融机构做LP,做优先级,地方国企做LP的次级,金融机构委派指定的股权投资基金作GP,也就是基金管理公司。

  第三种是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人,多数是大型实业类企业主导,这类模式中基金出资方往往没有政府,资信度和风险企业承担都在企业身上,但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目,政府授予企业特许经营权,企业的运营灵活性大。

三、股权投资基金模式

  参与特色小镇建设的企业除了上市公司外,还有处于种子期、初创期、发展期、扩展期的企业,对应的股权投资基金基本可分为天使基金、创业投资基金、并购基金、夹层资本等。

  除天使和创投之外,并购基金和夹层资本也是很重要的参与者。

  并购基金是专注于对目标企业进行并购的基金,其投资手法是,通过收购目标企业股权,获得对目标企业的控制权,然后对其进行一定的重组改造,持有一定时期后再出售。

  夹层资本,是指在风险和回报方面,介于优先债权投资(如债券和贷款)和股本投资之间的一种投资资本形式,通常提供形式非常灵活的较长期融资,并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。

四、股权或产品众筹模式

  特色小镇运营阶段的创新项目可以用众筹模式获得一定的融资,众筹的标的既可以是股份,也可以是特色小镇的产品或服务,比如特色小镇三日游。众筹具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征,是一种向群众募资,以支持发起的个人或组织的行为。股权众筹是指公司出让一定比例的股份,平分成很多份,面向普通投资者,投资者通过出资认购入股公司,获得未来收益。

五、收益信托模式

  特色小镇项目公司委托信托公司向社会发行信托计划,募集信托资金,然后统一投资于特定的项目,以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。

六、发行债券模式

  特色小镇项目公司在满足发行条件的前提下,可以在交易商协会注册后发行项目收益票据,可以在银行间交易市场发行永(可)续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资,也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债,还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。

七、贷款模式

  利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式,但特色小镇项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目,则可能获得政府采购融资模式获得项目贷款,而延长贷款期限及可分期、分段还款,则是对现金流稳定的项目有明显利好,如果进入贷款审批“绿色通道”,也能够提升获得贷款的速度。国家的专项基金是国家发改委通过国开行,农发行,向邮储银行定向发行的长期债券,特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款,也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。

八、融资租赁模式

  融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁,有三种主要方式:1.直接融资租赁,可以大幅度缓解特色小镇建设期的资金压力;2.设备融资租赁,可以解决购置高成本大型设备的融资难题;3.售后回租,即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租,这样可以盘活存量资产,改善企业财务状况。可以尝试在特色小镇这个领域提供优质的金融服务。

九、资本证券化(ABS

  资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持,通过结构化方式进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券(ABS)的业务活动。特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等,基于我国现行法律框架,资产证券化存在资产权属问题,但在“基础资产”权属清晰的部分,可以尝试使用这种金融创新工具,对特色小镇融资模式也是一个有益的补充。

十、供应链融资模式

  供应链融资是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体,根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。

  供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题,而且通过打通上下游融资瓶颈,还可以降低供应链条融资成本,提高核心企业及配套企业的竞争力。

  在特色小镇融资中,可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。

  实际操作中,上述十种融资模式往往是前两种为主,根据小镇建设不同阶段和产业发展不同阶段,结合其他融资模式组合使用。来源:特色小镇研究院

 

 

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