降10%!深圳工业用地敢不敢来一场革命?工业用地的大幅压缩,会不会伤及深圳的制造业?














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降10%!深圳工业用地敢不敢来一场革命?工业用地的大幅压缩,会不会伤及深圳的制造业?
2018-02-05

10%!深圳工业用地敢不敢来一场革命?工业用地的大幅压缩,会不会伤及深圳的制造业?



  一直以来,深圳的国土部门对于工业用地管控得极为严格。20162月,深圳市出台《关于支持企业提升竞争力的若干措施》,提出研究划定产业区块控制线,确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里,占城市建设用地比重不低于30%。之后的十三五规划再次强调了这个工业用地红线。按照有关部门的说法,这个红线不能动!

  不能动是什么意思?就是说,深圳的制造业要继续在红线锁定的土地上担纲经济增长的重要角色。这个规定有没有道理呢?当然有它的道理,一方面,深圳四十年来的高速增长,制造业起了巨大的支撑作用,培育了数千家高科技企业和成万家传统制造企业,它们中的多数仍然在发挥着重要的拉动GDP的作用,不能挤压它们的生存空间;另一方面,从三十年来香港经济的滑落看,重要的一点就是放任制造业流失,形成产业的空心化,市场资金都流向金融、地产领域,制造了畸高的房价和综合社会成本,深圳不能走香港的老路。

  然而,深圳已经今非昔比!在粤港澳大湾区的开放性格局下,深圳的城市角色已经毋庸置疑地将要迈向大湾区核心城市,这种背景下,深圳市域内的土地利用必须以开放的眼光和战略进行合理配置,强行规定必须保留30%的工业用地的决策将被证明是错误的!

  尤其严重的是,深圳的合法居住用地供应非常少,导致长期严重的合法住房供不应求格局,从而导致房价不断上涨,这对于严重缺地的深圳来讲,不蒂是雪上加霜。

  深圳近年来发起了强劲的旧改、城市更新,目的就是冀望从已开发的土地上挤出一部分发展土地空间,以应对土地紧缺问题,其中最引人关注的空间就是工业用地空间,因为,深圳仍然拥有大量已经不适合继续发展工业的工业用地,其占比明显高于北上广。然而我们看到,由于那个30%的工业用地红线的刚性约束,导致深圳有关工业用地的城市更新工作推进得极其艰难,工改商、工改居被严格限制!

深圳的旧工业区改造,难道真的没有出路了吗?

  我们比较一下北上广深的三次产业贡献率。2017年,深圳的三次产业结构为0.1:41.3:58.6,二产也就是制造业占比仍然高达41.3%,而2016北京的三次产业结构为0.519.280.3,上海为0.4:29.1:70.5,广州为1.09:27.97:70.94,其中二产即制造业的贡献率都比深圳低很多,相应地,三产即服务业的贡献率都比深圳高很多。即便看全国的数字,2017年三次产业的贡献率分别为4.9%36.3%58.8%,全国平均制造业贡献率都低于深圳,而服务业贡献率都高于深圳。深圳偏高的制造业贡献率正是在30%的工业用地红线政策下产生的。这和深圳意欲成为大湾区核心城市的战略定位完全不吻合,因为核心城市的核心价值就在于为大湾区乃至更广大的区域提供综合性、高品质服务,没有足够的高端服务业发展空间,死死抱住高比例的制造业空间不放,深圳要想成就大湾区核心城市是不可能的!

  从国际经验看,国际上著名的城市如纽约、东京、巴黎、伦敦、新加坡等,它们的二产制造业空间和GDP贡献率都在20%以下,远低于深圳,而三产服务业空间及贡献率都在80%以上,明显高于深圳。当然,隔壁的香港走得更远,制造业占比仅仅5%左右,而服务业占比高达95%左右,香港留给制造业的土地空间过于少,这个比例是空心化了,是不合理的结构,香港的滑落与此有关。但其他国际化城市的制造业占比都是比较合理的,深圳试图以工业制造业超过40%GDP贡献率以及不低于30%的工业用地比例走到世界城市的第一方阵,这是完全不可能的。

  但是,深圳毕竟积累了几十年的制造业基础,特别是高新技术产业拥有相当的优势,深圳目前的经济增长的确对制造业仍然有着很强的依赖性。现在马上改变这种制造业高占比的产业结构,不现实也不容易。但是,深圳必须从现在起就认真考虑,实施二三产业结构的再一次重大调整,甚至可以讲,深圳需要来一次有关工业用地领域的革命,通过大力提升制造业的技术和品质,有效压缩普通制造业空间,从制造业所占的30%的产业空间中挤出更多空间来发展高端服务业,开发更多的合法的住房,包括公有产权住房和租赁住房。

  我在这里提出一个深圳工业用地腾挪空间的数据,从长期看,深圳要从目前的30%的建设用地用于工业发展的规定,将来逐步降低为20%。整整降低10%!如此降幅,可以看作是一场革命了。目前30%的工业用地为深圳提供了超过40%DGP贡献率,将来工业用地降到20%时,制造业的GDP贡献率仍然能达到或超过30%,在全球的重要城市中仍然是制造业贡献率最高的城市。

  工业用地占比从30%降到20%,需要多少年完成呢?大约十年,每年降一个百分点,深圳的建设用地总规模是900平方公里,工业用地总规模是270平方公里,也就是原有的红线范围,一个点就是9平方公里,十年就是90平方公里,如此操作,深圳仍然能够保留180平方公里的工业用地。试想,一年腾挪9平方公里用于非工业项目,那将是多么大的动作!尤其是深圳严重缺乏的居住用地会得以大幅缓解,对改善深圳居住条件、稳定房价,都具有极为重要的作用。

  工业用地的大幅压缩,会不会伤及深圳的制造业?不会。因为深圳已经在探索临深模式和飞地模式。从临深模式看,不少深圳企业都把制造业的生产环节放到毗邻深圳的城市,如华为把手机终端业务放到东莞松山湖。从飞地模式看,深圳已经成功地执掌了深汕合作区,将来深圳本土腾笼换鸟的大量制造业可以迁到深汕合作区继续发展。将来,深圳应该进一步拓展临深模式和飞地模式,比如在河源、中山、江门等城市发展飞地空间,为深圳制造业寻求更多的延伸发展空间。

  深圳从工业用地腾挪出来的大量土地可以引进国内外更多高水平的服务业,全面提升深圳城市的对外辐射和服务能力,提升深圳在大湾区的核心城市价值,提升深圳的国际化水平;可以开发更多的合法的租赁住房、公有产权住房、商品住房。这种情况下,深圳的土地将得到更加合理的利用,将成为国内城市土地节约集约利用的典范城市,深圳合法住房严重短缺的局面将从根本上改观,整个城市由土地匮乏引起的种种严重问题也将迎刃而解。来源:(宋丁视点)

 


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