戴欣明教授:发现城市商业味道 鹰城需要一场“革命”,记录戴欣明策划之宛洛古道地下商业街














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城市与地产南派专家代表戴欣明:发现城市商业味道,鹰城需要一场“革命”,记录戴欣明战略定位策划之宛洛古道地下商业街
2016-12-25

  城市与地产南派专家代表戴欣明教授:发现城市商业味道 鹰城需要一场“革命”,记录戴欣明战略定位策划之宛洛古道地下商业街

  腾讯房产平顶山站鱼2016-11-02

  [导读]10月22日零时,中兴路地下人防工程升级改造正式开工。这里将发生一场“革命”,不仅是道路改造后带来的通行方式的“革命”,更重要的是对鹰城传统商业模式的一次颠覆式革命。


  10月22日零时,中兴路地下人防工程升级改造正式开工。近几天来,鹰城市民最关注的莫过于这件事了,不仅仅是因为它作为城市中心最繁华的一条道路断行给鹰城人带来特别大的不便,更重要的是,这里将发生一场“革命”,不仅是道路改造后带来的通行方式的“革命”,更重要的是对鹰城传统商业模式的一次颠覆式革命。

  一种全新的商圈运营理念、一种全新的城市创新理念,一种大胆的空间大挪移,创造出无数新的可能,给平顶山这个城市会带来怎样翻天覆地的变化?为什么鹰城需要这样一场革命?

  日前,财经评论家、战略定位咨询专家、中国城市运营和商业地产管理中心主任戴欣明博士接受腾讯房产平顶山站的专访,从商业地产专家的角度,为我们解读了这一项目。

戴欣明教授:发现城市商业味道 鹰城需要一场“革命”,记录戴欣明策划之宛洛古道地下商业街


一期工程 地下将新增近千个商铺

  中兴路地下人防工程项目总建筑面积106000平方米,总投资约10.9亿元,由上海群策投资发展有限公司投资,平顶山群策协办置业有限公司开发。

  中兴路地下改造后,中兴路区域将建设12条地下过街通道,设置近50个安全出口,5部直升电梯,17部自动扶梯,供市民进出地下过街通道,这里还将筹建一个面积达18000平方米的地下停车场,在中兴路现有约100个停车位的基础上,再增加约700个,以解决市民停车困难问题。

  同时,地下还有一个别具特色的地下人防商业街,集购物、休闲、娱乐和城市防空为一体,计划分3期建设,一期位于矿工路及中兴路路面之下,全长近1000米,近千个店铺分布左右。预计这项人防工程建成后,中兴路北段人车分流、停车困难及交通拥堵现象将得到缓解,我市城市中心地带的面貌将焕然一新。

戴欣明教授:发现城市商业味道 鹰城需要一场“革命”,记录戴欣明策划之宛洛古道地下商业街


幕后团队成功打造 国内多个地下商业街

  中兴路地下商业街有五大时尚业态,跨境免税购、小不点大世界、国际潮流名品馆、主题餐饮街等,将带给鹰城市民场景化、跨界化、差异化的地下商业文化旅游步行街。打造这一项目的设计、规划团队有着丰富地下商业街操盘经验,拥有广州时尚天河地下商业广场、沈阳时尚地下街、南京时尚地下广场等多个作品。

  据了解,该项目的施工单位是贵州建工集团,采取国内先进的“逆作法”工艺进行。该工艺具有恢复路面交通快、对路面交通及周边建筑物(特别是邻近街面的中心路小学)安全影响较小的特点,不影响沿路人们的工作、生活、学习。

  群星汇•中心城项目的设计、规划团队以大刀阔斧的气魄和精细化、差别化的设计理念,得到了戴欣明博士的高度评价。

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中兴路改造理念

发现城市商业味道,鹰城需要一场这样的“革命”

商业乱炖现状 需要精致化梳理

  腾讯房产平顶山站:平顶山中兴路商圈作为建市以来最成熟的商业区域,年代久远,市民的感情深厚。但是,随着时间的推移,老旧的商业模式已经不能适应时代的需求。

  戴欣明:平顶山的商业和很多别的城市不太一样。平顶山属于闭合式的商业系统,基本上自给自足、内部消化、自身成立一个独立的系统,但是又不像其他的四线城市,平顶山的商业十分集中尤其是中兴路表现尤其明显。

  有很多城市的商业往地下发展,或者是止步于地上二层,在平顶山尤其是中兴路这里居然在五层或者六层都有商场。这种状态不说三线、四线城市了,连国内外的许多大城市都很难做到,在其他城市,商铺的分布一般就到三层,平顶山目前商铺分布状态就很像香港,因为人口聚集、消费场所集中。

  “集中却缺乏规划,现在平顶山中心城区这个商业我把它称为‘乱炖’,没有一个主线。大家都在一起经商,他们觉得这个地方不错,消费人群多,各行各业都挤在一起。”戴欣明说,这样的商业分布,“你会发现,没有脊椎,没有中枢神经”。

  戴欣明说,群星汇•中心城项目的设计团队把这一“乱炖”的商业中心区进行了精细化的梳理,同时大胆地提出打造地下商业街的理念,是很符合中兴路商业的现状的。“虽然这儿的商业氛围很集中,但是升级是很困难的。原因是因为它商业的集中,很多地方没有办法做一个相对的更改,要么只能拆除重建,但是重建的话附近的商业又太过拥挤,很难做出一个规划。所以说现在这种情况只能从地下发展了。地下商业街和地上的商业街进行一种互补而不是竞争”。

  这样,商业分布的脉络清晰了,定位准确了,每条街都有它的特色,整体商业氛围也精致提挡了。平顶山正面临一个转型期,成为现代化城市的样板,塑造城市商业特色也是不可或缺的。戴欣明博士给予了高度的称赞和评价。

戴欣明教授:发现城市商业味道 鹰城需要一场“革命”,记录戴欣明策划之宛洛古道地下商业街


差别化定位 规避商业地产风险

  腾讯房产平顶山站:在谈到很多商业地产项目招商难、运营难甚至成为死盘的现象时

  戴欣明:“很多城市都有这种情况,为什么会出现这种情况呢?因为同质化很严重。”很多商业形态,没有任何的客层细分,而是“你有什么商品我不管,只要你愿意过来就让你在这里摆摊”,无差别的商业,变得没有特色,大家都一样,自然去的必要性就不大了。

  戴欣明说,以往人们在选择商铺的时候,认为地段是最关键的,“目前我有一个新的看法,就是:定位,定位,还是定位!我们发现有很多偏远的地方,商业项目却很旺。按照原来地段的说法会觉得这个位置很差。”

  在他看来,“地段”优势的这个说法的比较适合上世纪七八十年代,现已经不能与时俱进了。地段是首选,但定位非常重要。没有一个好的定位,哪怕你有一个再好的地段,也有可能出“问题”。就是说,你在最好的地段做了一些商业项目,但若没有一个详细的定位,或者说这个地段并不需要这样的业态,这样就会出问题甚至会是个失败的商业项目。

  因此,他很看好群星汇•中心城未来的价值空间,“因为这个团队前期进行了缜密的分析和精准的定位,他们把地下商业街做得很有特色,与周边的商业完全差异化。首先,这是平顶山历史第一条地下商业街,其首开先河的唯一性,已经使它成为全城的焦点;其次,远远超前的业态设计、规划理念,会从感官和消费群体细分上,把现有的传统的商业拉开一大截距离。”

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再现千年宛洛古道 重现丝绸之路辉煌

  腾讯房产平顶山站:中兴路地下人防工程改造及商业街规划开发项目,有个很好听的名字——群星汇•中心城。它带给鹰城人的是一种全新的地下体验式消费感受,群星闪闪的城市中心地下城,无比繁荣便捷的特色商业街区,那将会是什么样的情景呢?

戴欣明:据平顶山市群策协力置业有限公司项目负责人介绍,群星汇•中心城响应国家“一带一路”战略蓝图,在平顶山传统商圈再现千年宛洛古道,重现古丝绸之路辉煌,再现现代丝绸之路的全新商业景观,打造中原首家地下商业文化旅游步行街。“驱车策驽马,游戏宛与洛”, 这首诗描述的正是古代著名的交通要道——宛洛古道。从洛阳到南阳的古丝绸之路,路经平顶山为其主要大道,因此,平顶山成为重要的古道中心。

  群星汇•中心城,把宛洛古道文化活化,融入项目的灵魂核心,将丝绸之路的辉煌重现,在街区中设置了各种马车、战舰、石雕、兵俑等景观,营造浓厚的文化氛围。未来,群星汇•中心城将会是平顶山旅游文化新标志,成为旅游文化的第一站。

  作为中原首家地下商业文化旅游步行街,群星汇•中心城由资深商业团队运营,群策地产携手温州商会斥资10亿倾力打造。项目共11万㎡,分为三期,目前正在建的第一期6万㎡,盘踞老城区中兴路核心商业地段,独有3大广场规划,5大主题业态,为平顶山首条集购物、休闲、美食、娱乐、旅游文化于一体的跨界化、场景化、差异化一站式地下商业步行街。

  戴欣明十分兴奋地说,“宛洛古道”是中国丝绸之路的第一——而平顶山正好处于“宛洛古道”当中最大的一个驿站,所以其中的文化底蕴可以说是非常深厚和丰富的。因此,这个“宛洛古道”地下商业街把这种丝绸之路文化和鹰城的大佛文化、香山寺文化等都淋漓尽致地融入其中,体现商业街的各个方面,会是一个十分鲜明的商业特色。

  2016年对于平顶山的城市发展和商业的改造来说,应该说是比较重要的一个转型年。张国伟市长在九月份的华合论坛提到,希望倡导城市休闲、人文文化的旅游体验。从这个角度来讲,和很多城市还是具有一定的差异性。这是从政府理念的转变,我认为做的是非常不错的。

  另外,体验式的商业在平顶山越来越多了,包括恒大,万达,怡购城等。如中兴路这个地下商业街,更是带给你们一种独有的体验式消费状态。“体验宛洛古道,悠闲味道”,这是一条体验人文旅游文化的商业街。“这个项目在某种程度上有着深远的意义,也可以把它看做一个城市的名片,文化旅游休闲的一个载体。比如你来到平顶山,不到‘宛洛古道商业街’去转一转的话,就等于没有来平顶山。也可以作为平顶山旅游的一个集散地,比如你玩累了,这里可以作为一个休闲的地方”。这样一来,会觉得这个城市是很有味道的。

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商业升级 需要融入互联网思维

  腾讯房产平顶山站:从电商角度来讲,平顶山受电商的冲击非常大,因为它的业态比较原始,受互联网的冲击就更大。

  戴欣明:随着人们购物理念的成熟,在虚拟网络上进行购买工业化产品的时候,还是需要些体验,这种体验在网络上很难做到,还是要在线下进行。群星汇•中心城商业街的项目团队在商业布局上,是线上和线下融合在一起做的。每个店与互联网之间的融合会很强,包括商业街本身与互联网的融合度也是非常高的。对这一点,戴欣明非常认可。

  因为一般像这种招商的传统方式,百分之七十的商家有可能都是本地的。但是如果通过互联网来进行传播,就有可能把这个比例进行扩大了。在全国范围内进行招商后,本地就会产生新的业态。这样,消费者就会得到更多的体验,不管是从之前的开店角度、营销角度,包括未来的经营角度,都会有一个更多的创新。”戴欣明说。

  据介绍,群星汇•中心城这个商业项目在某种程度上也是一个多产业集合的平台,确切点讲,群星汇•中心城做了一个商业消费平台,平台就是要“共享经济,联通一切。”这就需要互联网思维。比如目前他们做了一个“行走宛洛古道”APP,就将游戏和营销结合在一起。

  在戴欣明看来,每做一个商业项目,就是要发现其独一无二的味道,从城市规划到商业定位、布局,使它有了这样一种差别化明显特色后,其就会焕发出独有的生命力。他觉得,群星汇•中心城的项目团队在前期规划、设计、招商等方面都做到这一点,其未来的商业价值将非常可观。


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