商业地产战略定位策划:商业地产项目潜在风险诱因分析-全局统筹开发商业地产时进行详尽市场调研分析,寻找市场缺口,并由此形成差异化主题定位,特色主题经营














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商业地产战略定位策划:商业地产项目潜在风险诱因分析-全局统筹开发商业地产时进行详尽市场调研分析,寻找市场缺口,并由此形成差异化主题定位,特色主题经营
2016-07-13

  商业地产战略定位策划:商业地产项目潜在风险诱因分析-全局统筹开发商业地产时进行详尽市场调研分析,寻找市场缺口,并由此形成差异化主题定位,特色主题经营

  (一)竞争升级下的危机市场的繁荣,商铺投资过热,更多的归于市场供求关系的不均衡。近几年来商业项目超过以往三至五倍的供应量,商业地产项目集结上市,使供求关系发生阶段性严重的失衡,这种失衡无疑加剧商业地产项目的营销、推广的难度,同时也为大型商业项目的开发潜伏巨大的市场风险。

  破解对策:全局统筹开发商业地产时进行详尽市场调研分析,寻找市场缺口,并由此形成差异化主题定位,特色主题经营。如果项目功能雷同,则充分突出项目鲜明的主题,以此达到与众不同。从目前的商场竞争格局分析,除了地理位置、商场规模、硬件设备、交通区位环境等外部因素外,商场的经营定位、管理、开发策略、内部功能分区等内在条件已经在竞争中担任着更加重要的角色,因此要想在竞争激烈的大型商场中脱颖而出,必须积极拓展商场内涵,增加买家信心。

  (二)资金链下的危机从央行最新的信贷政策来讲,整个房地产产资金体系的压力会增大。目前商业房地产商整体的资金实力并不强,很多开发商认为商业房地产在近年来是一个很好的投资机会,以少量的资金规模、实力进行商业地产的投资,违背商业地产资金的失衡将会导致整个行业竞争加剧,包括投资风险加剧。对商业地产开发来说,充裕的资金储备目前已经成为商业地产开发的瓶颈问题。据了解,目前绝大部分商业地产的开发商在资金上严重不足,很多开发商的自由资金仅仅在5%左右。也就是说,一个10亿元的项目,启动资金往往仅5000万左右!这样的资金储备,注定该项目只能靠卖商铺来收回投资,实预期利润。破解对策:捆绑融资地产商和零售商的利益被捆绑在一起,谨慎选择信誉比较好的企业,以保证投资能够尽快回收。这样在融资时才能够得到市场的支持。一部分地产企业采取将商业地产分成若干小块出卖给上百家个人业主的做法,在后期管理上是有风险的。商业房地产商和零售企业利益是捆绑在一起的。对于零售商来说,他们不应该把有限的资金投入到购买不动产领域 (论坛 新闻),而是利用这部分资金更新系统、招募人才、提升品牌价值等。正因如此,零售商才需要专业的商业地产商人为他们解决不动产问题。商业地产开发商最理想的经营模式,就是给零售企业提供良好的环境,可以使零售商将自己有效地资源充分利用在让他们增强竞争力的地方。

  (三)人才稀缺下的危机商业物业需要经营,需要不同专业的经营管理人员,大型商业地产项目的开发需要一批浸淫多年商业地产的业内人才来整合项目。商业地产人才不仅仅要懂房地产,而且要具备丰富、翔实的零售业知识,要能准确把握终端消费者的需求。商业地产与住宅最大的不同之一,就在于二者面对的对象不一样。对住宅来说,开发商开发了产品后,面向的客户只有终端消费者和少量的投资者,基本是一次性消费;但是商业地产不同,开发商至少要面对三种客户:

  (1)投资者,商铺的销售离不开投资者;
(2)经营者,商铺的实现要靠经营者;
(3)终端消费者,没有消费者的购买,商铺的利润无从谈起。只有消费者买了商品,经营者才有可能交租金给投资者,开发商才有利可图。破解对策:借力使力要保证投资者的收益,吸引经营者,就必须对终端消费者的生活方式、需求种类、消费特征等做认证研究。我们的商业地产刚刚起步,真正可以把房地产、零售业、消费者心理三种知识融会贯通的复合型人才非常少。这就要求人力资源不足的发展商在开发商业地产时必须和专业商业地产策划公司合作,以保证定位准确、租售良好。

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