商业地产规划专业人士解读城市综合体

　　近年来，一种被称作城市综合体的城市建设开发模式正在我国中心城市迅速兴起，日前，记者就相关问题采访了规划专业人士。

　　据介绍，城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shoppingmall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)首个字母的缩写。城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个大规模、多功能、现代化、高效率的城市街区和服务业集聚地，又被称作“城中之城”。

　　城市综合体具有很高的价值，通过各种功能的有机组合，能够产生的能量和价值，是不可用普通的房地产、住宅或商业的价值来衡量的。第一，由于城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，它能够大大地节约每一个人的生活成本和时间成本。第二，它通过高端酒店、超市、百货、步行街、娱乐楼、餐饮楼等功能的组合，能够产生极高的社会价值。第三，附加值高，不但能使自身的地块价值提升，而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。

　　在谈到城市综合体的功能时，专业人士介绍，一般来说，一个城市综合体至少组合了商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市功能中的三种，形成以一种功能为主、多种功能协同配套的高效率建筑群落。其功能协同、空间紧凑、抗风险能力强，多种功能相互作用、互为价值链，形成高效集约的街区建筑群体。

　　概括而言，城市综合体至少有四个方面的作用。

　　一是创造城市价值。通过多种功能的组合，功能协同，能够创造极高的社会价值，被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。

　　二是完善城市功能。城市综合体是城市空间布局的创新模式，能够优化城市土地及空间资源配置，进一步完善城市功能。

　　三是丰富城市生活。城市综合体以科学合理的方式整合各种消费资源，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享，提升了居民的生活质量，丰富了城市生活。

　　四是提升城市品位。城市综合体是城市的地标性建筑，是城市的标志和名片，能够大幅提升城市的形象和品位。

　　济南已经具备了发展城市综合体的时机和条件，城市综合体的开发必须根据不同区域、地段的特点来研究如何形成自己的特色，不能照搬一个项目的模式，或简单“克隆”其他城市的做法来塑造千城一面的城市综合体。根据我市的实际情况，宜采取政府推动与市场拉动相结合的多元化开发建设模式，有些可以是单一综合体，有些可以是复合综合体，有些可以是地块综合体，还有些可以是区域综合体。宜大则大，宜小则小，宜合则合，宜分则分。