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商业地产策划核心内容 实现价值最大化
2015-01-23

         商业地产策划核心内容

 
商业用地的价值判别与发展定位
 
        策划人员必须回答:开发什么样的物业才能实现价值最大化?为此,策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果,甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。
 
商业地产融资策划
 
        商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入(初始投资和总投资),筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金,赢得投资人(银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等)的青睐和认可,必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告,描绘完整可信的投资收益“路线图”。
根据融资方案,企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道,并评价融资方案的成本与收益,选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理,但要贷款利息;后者不要利息但要参与分配利润,介入公司经营管理,究竟如何选择,应具体问题、具体分析。
 
商业地产价值链构造和策划
 
        商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程,发现价值和创造价值同等重要,价值受多种因素和规律的影响,没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目,首要的是构造产品纵向价值链,把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营,也采取组织措施构建企业内部价值链。
 
商业地产建筑策划
 
        商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系,优化建筑空间的功能组合,以降低成本,提高使用率,实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法,遵循整体化设计和全过程监理理念。
 
商业地产技术策划
 
        建筑和管理技术发展迅速,例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新,策划人员应在准确把握发展趋势的前提下,准确评价技术的经济技术合理性和营销价值,坚持经济与技术联系原则,提出价值最大化技术方案。
 
商业地产营销推广策划
 
        亦即销售促进,实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户,促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播,超越传统的4P理论,用4C理论指导传播实践,整合生产、管理和营销活动。
 
商业地产招商策划
 
        招商是商业地产永恒的主题,也是难点。在商业地产开发的不同阶段,招商内容不同。例如,项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人,与大商家签订合作合同[1],如中航龙华九方购物中心为招商做的画册——“自然而然,携手九方”(飞越广告作品),就以独特创意吸引了一批如星巴克这样的知名商家;建设过程中的重点是物业销售;建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营;投入使用若干年后根据形势发展,招商的目的是不断优化客户组合。

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