建设集团管理　收益法在房地产估价中存在的问题

　（一）收益法在适用范围有一定的局限性
　　
　　对于有收益性房地产来说，收益法是最有效的估价方法，但是对于非收益性房地产，如居住房地产、政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的估价来说，就不能运用收益法进行估价。在信息资料比较全，比较案例比较多的情况下，市场法能比收益法更好地评估出房地产的真实价值。
　　
　　（二）折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议
　　
　　在运用收益法进行房地产估价的时候，人们的传统观念都认为折旧费应作为费用扣除，而在实际应用当中许多专家对这样做法提出质疑，认为把折旧费应作为费用扣除不恰当。
　　
　　（三）纯收益及资本化率的确定比较困难
　　
　　由于收益法需要预测未来收益，而且还要对收益所承担的风险进行度量以及受房地产市场发展变化及社会经济条件各个方面因素的影响，其结果受主观判断和未来不可见因素的影响比较大，因此收益法的应用，需要比较发达和成熟的资本市场，需要评估人员具有更加精湛的专业知识。然而，收益法在我国的评估理论和实践中都有薄弱地方，收益法的推广在理论和实践中都遇到了一些问题，如评估实践中各种参数的选取的依据和来源，企业基础财务数据的不完备，行业、市场信息的获取去到难等等。
　　
　　（四）仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际
　　
　　首先纯收益是购买者期望的未来的纯收益，是一预测为基础。与实际的收益额不一定相符合。其次，收益法仅仅从预测收益的角度考虑价格，完全忽视成本费用的大小，这样是考虑不够全面。