戴德梁行：冒起市场与成熟市场的投资前景

　　今天发表的2010年第4季度DTZ戴德梁行亚太区物业投资合理价值指数为57，与上季的65相比，本季亚太区的理想物业投资机会略少于上季；不过，相比最新的DTZ戴德梁行环球物业投资合理价值指数为53，可见亚太区的物业投资机会仍然较其他地区吸引，这是由于区内预料会有强劲的经济增长，带动租金前景向好。环球物业投资合理价值指数自第3季度的63跌至本季的53，反映出随着物业的租金回报下降，未来5年物业的预期回报率也会减少，这将会成为一个全球趋势。

　　亚太区本季的物业投资合理价值指数展现了一个特色，就是区内冒起市场与成熟市场的投资前景正出现变化。以印度晨奈及孟买的商铺市场为例，由于未来5年其年度租金增长料将超过6%，因此两地商铺市场的回报前景在本季升至“超出指标”评级；另一边厢，澳洲却有5个市场的评级自“超出指标”下跌一级至“符合指标”(WARM)级别，包括悉尼及布里斯班的写字楼市场，以及墨尔本的工业物业市场。原因一方面是这些物业的租金回报正在下跌，影响了其未来的预期回报率；另一方面则由于这项物业投资合理价值指数是以国债等无风险回报率作为合理回报的基准，在澳洲国债收益率上扬、无风险利率随之上升而导致基准提高的情况下，租金回报却下降，此消彼长令上述澳洲市场的回报率变得较不吸引，其评级亦因此下跌。至于香港和台北的写字楼市场，则因为投资者追捧两地的写字楼物业，把物业回报率推至分别为2.8%及3.0%的新低点，故此这两个市场维持在回报“低于指标”级别。

　　DTZ戴德梁行亚太区研究部主管David Green-Morgan表示：“亚太区物业价格吸引，投资者积极入市，令区内部分主要市场出现回报率受压的情况。目前投资回报最理想的地区就是亚太区内的冒起市场，例如中国及印度，预计两国每年的投资回报增长仍分别有9.2%及8.2%。随着两国市场趋向成熟，消费者支出将会大增，令两国投资市场有较佳的前景。”

　　本季亚太区物业投资合理价值指数下跌，是由于区内有11个市场自回报“超出指标”跌至“符合指标”，另有1个市场自“符合指标”跌至“低于指标”，虽然有4个市场从“符合指标”升至“超出指标”，但仍未能扭转整体指数下跌的趋势
整体写字楼市场的指数为60，虽然低于第3季度的70，但这仍然显示该类物业在亚太区内有最多“超出指标”的市场，其投资前景最为吸引。亚太区有较多企业需要扩充人手并进行搬迁，写字楼市场的租赁活动更为活跃。预计今年区内优质写字楼平均租金升幅将达到6.2%，若论较为突出的市场，当选班加罗尔及晨奈，两地写字楼物业在2011至2015年间的预计总回报率将会是亚太区中之冠，主要基于租金上扬及物业资本价值飊升。反观成熟的市场如香港及首尔，其写字楼资本价值的升幅预料不会太大，这是由于中期来说，当利率开始回升，借贷成本增加，投资者对物业价格将变得谨慎，即使租金仍然预期会上升，但投资者为了保持高的回报，将会选择价格较低的物业，以致市场上整体物业叫价将不会有太大的升幅。

　　整体工业物业市场的指数亦自第3季度的65下滑至第4季度的50，主要由于澳洲工业物业的价格在这段期间有所上升。亚太区商铺市场的指数仅自第3季度的58微降至第4季度的55，反映其投资吸引度大致不变。

　　DTZ戴德梁行全球市场预测主管Tony McGough总结道：“2010年亚太区物业投资市场发展迅速，但预料今年将会减慢，因为近年区内政府因应全球经济放缓而推行的刺激经济措施，其作用将会在今年逐渐减退，同时政府将更致力应付通胀加剧的问题。整体来说，亚太区的物业投资市场仍然会胜于全球其他地区，当中以中国及印度两大冒起市场的增长最为强劲。虽然中印两国部分市场将由于供应补充而减慢租金的升幅，但两国市场大致上仍会出现显着的租金增长。从DTZ戴德梁行最新的亚太区物业投资合理价值指数来看，亚太区仍然是投资热点。”