商业街营销策划城市开发策划 商业街的发展与规划,现代商业街不同于传统商业街,在商业街的建设上存在的误区及倾向,商业项目设计













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商业街营销策划-商业街的发展与规划,现代商业街不同于传统商业街,在商业街的建设上存在的误区及倾向,商业项目设计
2016-05-23

  城市开发策划 商业街的发展与规划,现代商业街不同于传统商业街,在商业街的建设上存在的误区及倾向,商业项目设计
 
  Ⅰ、商业街的发展研究
 
  一、建设现代商业街,增强城市综合竞争力
 
  1、住宅开发的相对饱和,促使房地产开发商寻求新的商机
 
  近几年,住宅的开发与建设发展较快,整体市场趋于饱和,房地产商如何寻找新商机,追求更大的发展空间,--商业用房的开发正当时。
 
  商业用房的开发经历了四个阶段:
 
  (1)96年以前,以大百货的开发为中心,进行旧城改造;
 
  (2)96年以后,5000m2以上大型超市逐渐出现;
 
  (3)20世纪末,21世纪初,商业街的建设开始起步,旧城的改造、新城的建设正兴起;
 
  (4)目前的SHOPPING MALL建设热。
 
  目前,全国已经建成及将要完成的购物中心有54个,约680万m2,平均每个约12.6万m2。新增项目约120个,1500万m2,支撑这样的大项目,每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2,需要完成销售额1000~1200亿元,占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度,将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上,美国SHOPPING MALL平均约为1万m2,日本不足2万m2,英国均为1.48万m2,我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度,远超过西方发达国家,有过快的趋势。
 
  2、商业街的建设,要把握好新的概念
 
  (1)现代商业街不同于传统商业街
 
  商业街,是以商业中心为主导,以社区商业为基础,以各种商业街为特色,形成的多层次、多结构的城市商业结构。
 
  现代商业街,是多功能的整合,既有购物中心的功能,也有商业街的特点,是多业态、多功能的整合。
 
  商业业态,即商业企业经营形式,国家规定有8种形式:包括百货、超市(5000m2以下)、大型超市(5000m2以上)、仓储商场、产销店、专门店(即销售著名品牌)、专业店(如国美)、便利店。
 
  商业形态,是商业企业为了产生群体的利益,而产生的一种积聚模式,有三种形态,一种是原始状态(如集市贸易),二是发展形态(含现代商业街、购物广场、商品一条街等),三是最高形态,包括国际购物中心、厂家直销中心,它是商业用房开发的主要形态。
 
  (2)现代商业街是城市的辐射、内聚的所在,是吸引客流的重要所在。
 
  (3)现代商业街不是商品经营概念,而是商品和服务的综合营销,这里的服务有两层含义,一是商品本身的服务,二是服务领域、服务项目、服务内容。
 
  (4)现代商业街不是业态的概念,而是反映城市特色的商业形态,它更强调的是整合的概念。
 
  (5)现代商业街不是商业企业的概念,而是城市的缩影,是城市的精华,是城市的标志,城市的窗口,集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。
 
  3、在商业街的建设上存在的误区及倾向
 
  (1)现代商业街不是产业化,越大越好,而是与社会经济发展和消费者需要相适应,要因城、因市、因地开发,不能盲目扩大规模。据研究,一条商业街最为合适的规模为15~20万m2,长度800m左右。
 
  (2)商业街不是形象工程,应以需求为导向,以企业行为为主体。政府有时为了追求政绩,而盲目上马商业项目,导致商业面积过剩,空置量增大。
 
  (3)商业街不应该是政府行为,而是商业行为,要考虑投入、经济效益、可持续发展,建市容易,兴市难。
 
  (4)商业街的开发不是单纯的商业用房的开发,而是塑造一个商业环境和生活方式,以地气提商气,以商气聚人气,以人气促地气。
 
  (5)商业街的建设不是单一的房地产行为,而是将开发与经营有机结合。
 
  4、要开发建设好现代商业街,要处理好新的关系
 
  (1)处理好城与市的关系,城市的综合竞争力=生产力+流通力+文化力,城市的发展要与经济发展、提高人民生活以及与城市的整体发展相适应,市与城在,城因市兴,以城建市,以市兴城。
 
  (2)处理好商与业的关系,有商才有业,有业才能聚商,商以业为目的和基础。
 
  (3)处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系,要对居住区商业设置实施定量控制,根据不同居住规模,确定商业的配套标准。3~5万人的居住区商业面积不低于2.5万m2(上海标准)。业态设置分为必备性业态和指导性业态两种,必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、理发、洗染等服务设施,指导性业态有专卖店、休闲娱乐等。
 
  (4)处理好开发与经营的关系,商业街在前期建设时应考虑好经营的业态及分布,并按其不同要求进行规划设计。
 
  (5)处理好规划与环境的关系。整体规划,局部设计,商业街的建设要以商业与艺术的完美结合为宗旨,力求打造业态丰富、环境优美的现代商业街。
 
  (6)处理好选址与环境的关系。传统商圈是以步行距离为半径,但随着交通的发展,商圈概念正悄悄发生变化,现在的商圈可能是条形的、扇形的……,要根据商圈的辐射半径,适度控制商业街规模。
 
  (7)处理好商品与服务的关系,硬件与软件设施的统一,商品和提供服务相统一,物质服务与精神服务相统一。
 
  (8)处理好点与面的关系,即商业街与城市的网点布局关系。
 
  (9)处理好主体与配套的关系。
 
  (10)处理好主题店与专业店的关系。
 
  二、商业街的规范性与科学性
 
  1、商业街的形成
 
  (1)商业街的形成与发展阶段
 
  ① 自发而成的集市,由各个点组成;
 
  ② 商铺林立的街坊;
 
  ③ 繁荣热闹的区域商业中心;
 
  ④ 大型商业街的形成,标志着商业街进入新时期;
 
  ⑤ 大型商场及超市的出现;
 
  ⑥ 城市的改造带来部分商业的没落,城市空洞化开始出现,商业衰败也开始出现;
 
  ⑦ 市场变革,老商业街回潮(98年开始),最为典型的是芝加哥,人们在住宅郊区化、轿车家庭化进程中,仍然怀念城市的繁荣。
 
  (2)商业诞生的2条件
 
  ① 市场条件,市场的需要造就了商业的出现;
 
  ② 市政条件,是商业存在的硬件设施。
 
  (3)商业街开发的4大原因
 
  ①政绩,政府为追求政绩,而大量兴建商业街;
 
  ②消费者,消费者的需求是商业街产生的基础;
 
  ③商家,商业街为商家带来若干好处,例如王府井商业街在改造前共47家,仅其中5家盈利,改造后,增至63家,且全部盈利;
 
  ④开发商,开发商从商业街的开发建设中获利。
 
  (4)21世纪商业街的发展方向
 
  ①原有老商业街的改造;

  ②发展城市边缘地带的商业街。
 
  2、商业街的功能
 
  (1)商业街的功能
 
  ① 交易功能:商业街是商品交易的场所。
 
  ② 环境功能:两层含义,一是商业内部的环境,二是商业街作为城市环境的组成部分。
 
  ③ 享受功能:商业街已不仅仅是购物的场所,也是休闲、娱乐的场所。
 
  ④ 展示功能:商业街是城市的窗口,同时也是展示各类商品的理想场所。
 
  (2)商业街的主体购成
 
  ① 商家,包括国际知名企业集团、国内文化品牌、厂家直销企业、作坊、生产中心展示区(如义乌小商品市场)、销售中心的经销商等等。
 
  ② 顾客,包括主流顾客、支流顾客、辅助客流(旅行者、观光者)、随机客流等等。
 
  ③ 行业的构成:即各业态的比例。
 
  3、商业街的特色
 
  (1)区域性,例如北京王府井大街,为国际精品一条街;西单商业街,则为平民商业街,前门商业街,则为民族商业街;
 
  (2)历时性,商业街往往是文化的积淀,是民俗的延续,是生活方式的反映。
 
  (3)品质性,商业街内在所蕴含的丰富的历史文化,以及其外在的表现形式,都体现其优质性。(主要体现在①、商业街的结构与布局上,强调其严谨性,尤其要注意商业街首要的功能应体现其商业性,文化广场应放在商业街最不影响交易的一角。②、商业街的风格与特征上,在商业街的建设上应重视整体风格的把握,景观与建筑的相与融合。)
 
  (4)价值性:以人为本,以情为根,是体现商业街价值之根本所在。
 
  4、商业街的产品
 
  (1)打破传统模式,创造抽象产品
 
  目前的商业街出现了3种形态:城中街(如天津南市食品街)、店中街(如东安市场"老北京一条街")、广场街(如福州台江路商业街、新加坡乌节路商业街等)
 
  (2)保存旧地风貌,改善内部以适应环境
 
  ① 适应现代营销,做到零库存。
 
  ② 硬件为软件服务
 
  (3)取消社区符号,创造公众体验
 
  ① 心理上突出共识理念
 
  ③形式上描述象征生活事务,景观、雕塑的生活场景化。
 
  (4)幻化室内场景,营造特色风格:主要是在室内装饰装修上做到色彩夸张,形态抽象。
 
  (5)组织视觉走廊,珍惜自然景观:注意城市景观与自然的结合,并可人工再造自然景观。
 
  (6)提供"第三空间"软化城市界面:缓和建筑与城市的界面,提供一个情绪转化的场所。
 
  (7)诗化高新技术,改善购物环境:要利用高新技改善购物环境。
 
  (8)塑造商业街的形象:以体现地方风貌为主。
 
  Ⅱ、商业街功能定位的理念选择
 
  一、市场导向理念
 
  1、商业街规划与建设中的操作误区
 
  (1)引资为上:一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的功能;
 
  (2)租售为先:开发商将便于租售、尽快收回投资列为首要任务,重形式上的包装与炒作,轻经营上的谋划与设计;
 
  (3)转租获利:首批购租物业者投资行为比例过大,在其转租获利后,实际经营者规模小且功能多元分散,商业街的功能特色无法得以确立。
 
  2、市场导向首先是消费导向
 
  (1)商业服务业的功能定位首先取决于消费力的支撑;
 
  (2)商业服务业的功能定位同时取决于其辐射能力。
 
  3、市场导向其次是经营导向
 
  (1)商业服务业经营者居于市场中心,最了解市场情况;
 
  (2)只有商业服务业经营者获得经营利润,商业街才可能可持续发展。
 
  4、市场导向的实现需要规划者和开发建设者进行功能控制,必须树立"经营商业街"的意识。
 
  二、错位经营理念
 
  正如人们都十分清楚的一条商业发展规律:一家商业企业,为避免与其强劲的竞争对手两败俱伤,在经营过程中时常采取错位经营之术。一条商业街与其它商业街的错位,主要表现为以下几个方面:
 
  1、整体经营理念的区别。经营理念是CIS系统的核心,在同一条街上,不同的企业,可以有不同的经营理念,但为了构造统一的街区形象识别,则需要在整体上有一个统一的与其它商业街不同的理念。这一经营理念城逐步融入到每个企业、每个经营管理人员的日常业务活动和行为中,需表现在商业街的视觉载体上。
 
  2、目标市场的定位不同。企业选取不同的目标市场定位,会使企业采有不同的产品策略、价格策略和营销策略,并采取不同的经营方式和服务方式为自己特定的目标顾客服务。商业街同样有总体的目标市场定位,不同的目标市场定位会决定其商圈范围的大小、客流量及客流构成、功能构成与结构、业种业态的选择、投资和经营主体的确定等等。
 
  3、功能构成不同。以功能构成划分,商业街可分为主题型、综合型和混合型等不同类型。主题型商业街功能相对单一,主题突出,功能特色鲜明,易于与其它商业街形成错位(例如重庆八一路好吃街);综合型商业街强调"复合配套",要求购物、餐饮、休闲、娱乐等功能齐全,难以从功能与其它同类型商业街形成错位;混合型商业街强调突出其"有限主题",并建设完善为之服务的配套设施,局部的强势既是其市场形象形成的前提,又是其核心竞争力的基础。
 
  4、商业建筑及装修的形式与风格不同。例如位于北京世纪金源大酒店负一层的商业街,以其地道的欧式建筑而独树一帜,风格鲜明。
 
  5、交通组织的不同。科学合理的交通组织不但使商家的经营因此获益,直接影响顾客在实现消费时的切身感受,同时又是商业街空间结构的功能分区的标识。例如,苏州周庄镇商业街利用其水乡的特点,通过游船实现人流交通。
 
  6、商业环境与商业氛围不同。商业街商业环境的营造,由多种因素构成:建筑物、卫生、街景、夜景、绿化、灯光照明、广告及悬挂物、雕塑、城市小品等,均是商业街环境的组成部分,这些构成要素形成商业街的环境特色;同时,商业街的环境必须体现其整体统一性,这样才能从总体上有别于其它商业街。
 
  三、生态平衡理念
 
  任何一条商业街,在规划及建设发展中,将"生态商业"的理念植入其中,均可对其特色的形成产生重要影响。
 
  生态商业有三层基本含义:
 
  1、环境保护及商业街的绿化美化。从总体上看,商业街的建设不但要达到有关环保法规规定的基本要求,而且要采取特殊措施,通过独特的绿化美化手段和对光、气、水、声音等的特殊处理,形成商业街的环境特色。
 
  2、绿色经营与绿色消费。从经营的产品上看,绿色经营要求其产品应当低污染、无公害;从经营过程看,绿色经营要求在不对公共环境造成破坏的前提下,重视再生资源的回收与利用。而绿色消费不单指消费者尽量购买绿色产品,不应包括商业街应引导顾客在消费过程中应有较强的环保意识。
 
  3、商业街内部要保持其"生态平衡"。商业街内部也存在相生相克、配套协调、自然平衡的规律性,这表现在商业服务业的总体量是否与整体的市场容量相适应、商业街的整体规划是否适应商业经营发展的规律性等方面,同时,不同行业间、不同业种业态间、不同顾客群体间、不同的商业服务业经营企业间都存在着相互支持、依托和配套的规律性,在进行商业规划时,若将众多相克的商家聚在一起,或将一种非主力业态或商业能量较低的企业置于商业街的"黄金漩涡点上",其后果可想而知,例如将书店与迪吧放在一起,将电影院放在商业街入口处等。
 
  因此,进行商业街的整体规划,研究商业发展之规律,形成平衡的局域市场的"生态"环境,并将本商业街置于更大范围的市场去考量,看其与其它商业街是否能够形成相生相辅的格局,将成为商业街长期发展的重要影响因素。
 
  Ⅲ、商业项目设计
 
  一、SHOPPING MALL的开发设计
 
  1、SHOPPING MALL不同于住宅设计
 
  (1)传销而非直销,SHOPPING MALL设计类似于传销,更多地是靠设计师的口碑,而住宅设计则直接针对消费者,满足消费者的需要,类似于直销。
 
  (2)业态定位,业态定位应先行于商业设计,这与住宅开发有些类似:策划先行。
 
  (3)应有专业顾问机构,目前大多商业地产开发商走入误区,将开发、建设、招商、销售全部纳入自己的业务范围;但是,在商业地产运营过程中,涉及到多专业、多行业,每一个环节都需要专业能手,所有,专业顾问机构也就应运而生。
 
  (4)招商须有特殊的渠道和合适的方式,例如大连万达与沃尔玛等大商家结成战略联盟,为SHOPPING MALL的成功打下了坚实的基础。
 
  (5)招商未定,设计不宜先行。
 
  2、大型商业设计应按主力店要求设计。
 
  3、重视大型中庭的设计,中庭不能有进迷宫的感觉,应给人以安全感,良好的中庭设计可以体现空间舒适感,增强消费者逛街的乐趣。
 
  4、SHOPPING MALL是多种业态的大融合。
 
  5、交通组织最复杂
 
  (1)员工、货物、顾客的交通应予以区别;
 
  (2)应考虑如何让人向上走,例如通过扶梯、室外电梯的运用;
 
  (3)怎么将人流向深处引,可能通过巧妙的入口设计、特色景观、主力店等方式。
 
  6、光效、广告媒体、特效工程的综合运用。
 
  二、商业街的规划设计
 
  1、商业街的高速发展
 
  (1)与住宅销售互相支撑;
 
  (2)商业街的发展标志着一个城市的经济发展水平。
 
  2、空间的限定和功能的划分
 
  (1)建设商业街,空间应有个性,仅做街道和建筑远远不够,空间感觉应是人站在中间,知道自己所在位置,路程有多远,要让消费者充满安全感,感觉自己所处的环境充满人情味。
 
  (2)空间与功能互相配合。购物和非购物的完美结合。
 
  3、商业街的尺度把握
 
  一个商业街的心度,应该以人的步行为尺度,而不是以机动车为尺度。以人为尺度建设商业街要考虑两个方面:一是人走的愿望。比如10米宽的马路人们愿意过,20米宽的就不愿意过了,宽到一定程度后,人就感觉疲劳不愿意走;再有就是人的惰性。一个两层的商场,一层销售可能很好,二层就不尽如人意。
 
  4、商业街的细部处理,例如通过灯饰、广告牌、地面砖、店铺外装修……等细节来体现商业街的独特个性;商业街的魅力在于繁杂的多样性的共生。
 
  5、要打破建筑与景观的界限,人们来不来逛街,还取决于一些非建筑元素,如茶座、广告牌、铺地面砖、栏杆、电话亭等,应该把景观园林和建筑设计结合起来做。建筑设计不应该简单地满足一个商业项目的流量、规模、流程这此技术指标,人的心理指标也要满足,非建筑语言的运用,要注重室外、半室外空间的合理运用,装饰材料的软化更能体现充满人情味的购物空间。
 
  三、如何操作商业地产设计
 
  1、处理好开发者、使用者(商家)、消费者的关系;
 
  2、明确业态与操作方式;
 
  3、根据市场定位明确主题;
 
  4、以专业的态度进行沟通和融合;
 
  5、重视专业顾问机构;
 
  6、认识建筑师背景的差异。
 
  Ⅳ、商铺的投资与评估
 
  商业地产公司开发商用物业,首要的是若何收回投资,若配合实现利润最大化,而这有面对着众多的大大小小的投资者,在我司的开发模式下,投资者的地位尤为重要。投资者投资行为直接关系到项目的收益能力。
 
  一、商铺热销的原因
 
  1、市场环境因素:社会经济和城市建设的发展,商业的作用显著增强,商品住宅区大量兴起,也促进了周边商圈的发展;
 
  2、投资因素:目前个人投资渠道较少,股市、债券等投资回报不理想,国内外连锁机构竞相圈地,抢占市场,也加大了商铺的需求量。
 
  二、投资商铺的优势
 
  1、稳定性:相对于股市、债券等,其稳定性是其他很多投资渠道所不能比拟的,而大多数投资者认为,投资商铺可以获得稳定的收益;
 
  2、能长期升值:从投资者的角度,认为物业是会长期升值的;
 
  3、具有高回报率:住宅回报率一般只有6%~8%,而商铺的回报率可达8%~12%,甚至15%,对投资者具有诱惑力;
 
  4、具有投资潜力:
 
  三、商铺投资者的类型
 
  1、专业的商铺投资商:拥有较为雄厚的经济实力,做大型商铺投资,购买商铺的产权或经营权,出租给各个经营商;
 
  2、小型商铺投资商:拥有一定的闲散资金,适宜个人。
 
  四、商铺的主要类型
 
  1、新建住宅底商:目前已成过时趋势;
 
  2、已经形成规模的大型商业街区:
 
  3、大型人流集散地:
 
  五、商铺投资的类型:购买和租赁,购买又分初始购买和二手购买,租赁又分直接租赁和转租。
 
  六、商铺选择的六大要素:人气,位置和交通,铺型设计,物业管理,商业承载量,升值潜力。
 
  七、商铺价值的市场分析
 
  1、是否处于核心商圈:核心商圈的力量是巨大的,是否处于核心商圈,其价值的相差可达数倍;
 
  2、市政规划如何:市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大落,对商业的巨大影响不可不引起重视,比如城市交通建设,市政工程建设,城市规划;
 
  3、掌握租金水平及未来走势:这对大多数投资者来说较难,但他对投资收益的判断至关重要;
 
  4、选择成熟地段:地段的重要性是多数投资者所关注的;
 
  5、注重长线收益:投资决策时切忌只顾现实利益,投资是一个长期行为;
 
  八、商铺投资收益率的计算
 
  1、租金回报率分析法
 
  公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价
 
  这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
 
  优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择"绩优地产"的简捷方法。
 
  弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
 
  2、租金回报率法
 
  公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
 
  优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。
 
  弊病:未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
 
  3、IRR法(内部收益率法)
 
  公式:IRR=累计总收益/累计总投入
 
  优点:考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。
 
  弊病:通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的:市场的未来是不确定的,有升值的可能,也有贬值的可能,只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。作为投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的,于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
 
  九、投资商铺的风险因素及防范
 
  1、政策风险:产业政策、税收政策、信贷政策等,把握房地产政策周期是防范商铺投资政策风险的重要举措,把握政策调控的时滞及其原因是风险防范所必须的;
 
  2、行业风险:行业周期风险、商业行业的风险、房地产行业的运行风险和泡沫风险等,密切关注相关信息,规避风险;
 
  3、操作风险的防范:注意区域内商铺的总量和增量,把握投资时机,注意物业管理,考察商铺所在商业区的种类和规模,密切关注环境特征与自身特性。
 
  十、投资商业地产重要的是前期策划,强调的是理性投资,应持谨慎性原则。
 
  我们在开发商业地产时,可以有针对性地策划,有一些项目可以针对专业的商铺投资商,专业的商铺投资商拥有较为雄厚的经济实力,可以购买商铺的产权或经营权,出租给各个经营商,若其整体取得经营权,则我方可以此优质资产融资,达到预期目标;有一些项目可以针对小型商铺投资商,就应策划适宜的投资模式,给投资者一个较为理想的预期,以达到双赢或多赢。
 
  开发商业地产,应有以投资者为主的思想,通过市场分析,评估商铺的价值,按投资者的需求选择适宜的地块,有针对地做好商铺的策划,体现商铺价值的最大化。
 
  Ⅵ、案例分析
 
  一、东方新天地
 
  东新天地由和记黄浦开发,为地铁上盖工程,位于北京市王府井大街入口处,宽50米,长1000米,营业面积为上下两层(负一层、一层),共分为5部分:缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地。各部分各有一个主入口,有一个主力店--晨曦百货,精品店以服饰(包括珠宝、饰品等)为主,配以餐饮(大食代、元绿回转寿司等品牌店)、娱乐(电影院、东方甜心儿童主题乐园等)等。
 
  店铺标准开间8.1米,进深有长有短,走道呈弧形,5个组成部分通过负一层不同特色的中庭自然分隔开来;负一层通过大面积的两层通透,弱化了非平街层的感觉,且它与地铁站相连;同时,商业仅一层、负一层两层,将商业体量控制在了合适的范围内,商业价值得以充分提升;垂直交通主要是通过扶梯来完成;车库位于负三层。
 
  另外,该项目的高差处理也特别有意思,位于王府井大街的入口与另一端入口有约4~5米的高差,通过每个入口处平缓的坡度消化1米高差,使两端入口处于一个平面上。
 
  二、宁波天一广场
 
  宁波天一广场地处宁波最繁华的商业街--中山东路及药行街交汇处,由宁波城建投资控股有限公司投资14亿元精心打造。广场总占地面积19.3万m2,总建筑面积22万m2,其中中心广场面积3.5万m2,水体面积6000 m2,绿化率32%。广场由美国摩尔达设计师事务所设计。
 
  1、定位:是宁波乃至浙江有史以来规模最大的商业旧城改造项目。
 
  2、融资方式:政府项目,企业运作
 
  3、4大商业体系:服装、餐饮、娱乐、精品,10大业态,250余家商户
 
  (1)精品区:国际购物中心1.2万m2;
 
  (2)女装区:3万m2;
 
  (3)男装区:1.6万m2;
 
  (4)超市:乐购超市2.2万m2;
 
  (5)综合区:共2.2万m2,包括银泰太平洋百货、苏宁电器、永乐电器。
 
  (6)餐饮区:包括象山石浦海鲜饭店8000 m2,水街风情餐饮街1.5万m2,还有KFC、麦当劳等20余家品牌餐饮店;
 
  (7)新彩虹娱乐总汇7000 m2;
 
  (8)丽池休闲浴场8000 m2;
 
  (9)天一数码港8000 m2;
 
  (10)童梦楼青少年儿童世界1.08万m2(包括6000 m2儿童百货,800 m2儿童乐园,3000 m2儿童书店,1000 m2儿童餐饮)。
 
  4、景观定位
 
  (1)城市客厅
 
  (2)时尚、科洁、现代
 
  (3)材质有玻璃、不锈钢、花岗岩
 
  (4)景观:亲水、绿色、开阔
 
  --引入激光水幕电影
 
  --休闲水街
 
  --亚洲规模最大、档次最高的音乐喷泉,有2000只喷嘴,喷高最高达40米。
 
  --在中山东路主入口上,种植着6棵来自澳大利亚的"加拿列海枣树"。
 
  5、管理模式:企业管理为主体,政府执法为保障
 
  6、服务理念:一站式、一门式服务,统一在客户服务中心
 
  7、经验教训
 
  (1)广大市民的惯性消费心理,某些高档商店门可罗雀,一系列的促销活动有所改善。
 
  (2)基础设施不够完善,厕所、自动扶梯指向不明,结构过于迂回,商铺均好性差,通过三次制作指示、导向牌后,情况得到改善。
 
  (3)筛选经营户需要一个较长期的过程,事实上,经营户的素质对项目的成败非常重要。

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