凤凰卫视-戴欣明谈“中国住宅用地消化周期超36个月停止供地影响”-《财智菁英汇》采访
凤凰卫视《财智菁英汇》就土地5类调控目标专访戴欣明，栏目精彩内容一起看：
本期特邀专家：
戴欣明 中国城市运营管理研究中心 主任
曾 真 中国综合开发研究院城市化研究所 所长
主持人：随着信贷政策的宽松和长时间抢人大战的再度延续，中国楼市出现了一波小阳春的行情。根据国家统计局发布的数据，2019年3月，70个大中城市当中有65个房价上涨，再次接近2017年市场热度最高的时间点，而当前这股涌入房地产的热潮，又将面临退潮的风险。近日，中国自然资源部发布制定实施2019年住宅用地供应五类调控目标的通知。通知要求各地方政府及相关的部门结合2018年和2017年住宅用地供应数据，总结评估2018年五类调控目标落实情况，制定实施2019年度住宅用地分类调控目标。那么住宅用地供应五类调控目标将会对房地产市场带来什么样的影响呢？
解说：近日，中国自然资源部发布制定实施2019住宅用地供应五类调控目标的通知。其中消化周期在36个月以上的应停止供地，36至18个月的要适当减少供地，18至12个月的维持供地持平水平，12至6个月的要增加供地。6个月以下的，要显著增加并加快供地。
曾真（中国综合开发研究院城市化研究所 所长）：这个原来用地计划，供地模式更多的反映的，是一种自上而下的一种土地的一个总量的一种控制，确实这体现的是这个，那么这一次我觉得这一点没有变，就是总量控制没有变，但是在各个不同的城市之间，你多我少的问题上，可能就会产生一些变化。
解说：消化周期一般是指，现在库存的房子到卖完所需的时间，有时也叫做去化周期。有数据显示，监测的一百个城市当中，近六成的城市，去化周期低于12个月，其中去化周期低于六个月的城市有14个，在6-12个月间的有44个城市，在12个月至18个月间的有30个城市，在18个月至36个月之间的有11个城市，超过36个月的仅有一个城市。
戴欣明（中国城市运营管理研究中心 主任）：如果说消化周期达到了三年这样的一个状态，我们通常认为如果超过一年，通常认为，这一个城市它的房地产消化速度是相对比较慢的。如果能够达到三年可能这个房地产市场，这个供已经严重大于求了，所以说这种消化周期，对于房地产这个是一个非常重要的，这样一个指标，一般通常在九个月以内，我们认为它这个消化周期是相对比较正常的。
曾真（中国综合开发研究院城市化研究所 所长）：它的用意非常明显，就是说，通过这种土地一级市场的调控，或者通过这个用地计划，用地指标的，这种控制，乞求在全国不同的城市之间，就是在旺盛的地方，真正的对房地产需求旺盛的地方，我通过增加供地的方式，第一个增加房地产的总量，增加房地产开发的总量，通过总量的增加，来对这个过热的市场，或者叫房价进行一定的平衡。
解说：房地产的库存消化周期，是衡量一个城市现有商品房库存的清仓去化时间，楼市热度越高，去化周期越短，市场供应关系就越紧俏，就越有必要增加土地供应。截至今年2月末，其监测的全国100个城市当中，武汉以2067万平方米的商品住宅库存，位居全国首位。天津、沈阳、重庆、西安、佛山、长春、长沙、太原等城市的商品住宅的库存也超过1000万平方米。此外，大厂以67万平方米的库存面积，位居全球100个城市最末位，燕郊马鞍山的库存也低于100万平方米。
戴欣明（中国城市运营管理研究中心 主任）：如果再继续这样的供地，没有一个所谓的什么样的变化，根据去化周期进行变化的话，你会发现土地供应量就多了，那供应多以后，社会上的资金，包括开发商，它还会持续的拿地，因为你地的价格相对来讲就比较便宜的，但这样就会造成了，整个的这个某地区房地产的量，相对来讲可能就过多，过多以后，它就会影响到整个房产市场的价格，那就和整个的目前所提倡的整个稳市场，稳经济，稳金融，这种三稳政策，实际上我认为是不太相符的。
主持人：兵马未动，粮草先行，存粮多寡决定了房企能否有资格决胜下半场，再融资环境趋紧的背景之下，充裕优质的土地储备，可以增加企业融资的打码，也为持续的销售，现金流入提供保障。土地储备规模前20强房企与今年新增货值前20房企，有70%的重合率，可以见到资源仍然是向规模房企集中的。由于一二线城市限购政策收紧，很多房企改变拿地的策略，下沉至三四线城市拿地，也倒逼三四线城市土地价格上涨。随着棚改降温，三四线城市房价逐渐的回归理性，进入到2019年以来，三四线城市土地拍卖市场成交面积和成交价格均出现了不同程度的下跌，新政一出，是否可以稳定疯狂的楼市。
解说：据机构数据统计，截止2019年3月，在重点监测26城中，仅厦门一城市库存消化周期超过36个月，其库存面积272万平米，消化周期为36.4个月，去化周期低于六个月的包括：重庆、杭州、南宁，分别为5.6个月，4.2个月5.9个月。此外，长沙和南京也接近六个月，分别为6.4个月和6.7个月。
戴欣明（中国城市运营管理研究中心 主任）：如果说你销售周期比较快，那我赶紧要加大供应，如果销售期太长，超过了三年，那么我们就停止供应土地，那是对一个城市来讲的话，相对来讲是比较影响的。更深层意义来讲，还是调控整个一个城市的这种房地产经济，包括社会经济整个的一个平衡，因为原来一直是没有这样做的。
解说：今年3月，大湾区广东九成一手住宅供应面积达493.7万平，成交面积达554.3万平，供应缺口超60万平，整体处于供不应求的态势。作为大湾区的两大一线城市之一，深圳今年3月，一手住宅网签3069套，环比上涨140%，同比上涨52.5%，刷新年内成交新高。
曾真（中国综合开发研究院城市化研究所 所长）：深圳最特殊，因为我们的面积小，人口多，我们的经济总量，人口总量，这应该你一平均，平均到地面上，就是我们的密度最高的，经济密度和人口密度，应该在全球都是罕见的这样的城市。那这样的话，就无疑对房地产的这种刚性需求，再加上我们年轻人多，所以整个城市，对房地产的刚性需求，我觉得是非常明显的。当然也有也不排除个别楼盘有这种炒的成分，这个咱们不能排除。但是总体来讲，对房地产这种刚性需求，深圳应该是相当旺盛。
解说：近年来，深圳住宅用地的出让幅数寥寥，宅地供应更是凤毛麟角，这些佐证了深圳土地资源稀缺紧张的实情。
曾真（中国综合开发研究院城市化研究所 所长）：无地可供，深圳因为面积已经就是很小了，再加上各种各样的因素，导致这个城市，到今天为止，可以拿出来推向市场的这种地块儿，十分十分的有限，所以深圳这几年在走一个什么道路呢？城市更新的道路，通过城市更新对原来的旧的这样一个城区，比方说城中村，它的二次开发，土地的二次开发，增加整个的我们说，地产的总量，空间的总量，而不是单纯的像有些城市，我去重新开发一块土地。我们这个深圳也没有这个条件，可以再去重新开发土地了，都是在原有的存量土地上去做二次开发。以使得土地的供应能够继续维持，空间不断的可以去进行扩容。
解说：中国国家统计局最新发布的，三月份70城房价数据显示，三月份有60多座城市，新交商品住宅价格环比上涨。四月十九日，中央再次要求，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实好一城一策，因城施策，城市政府主体责任的长效机制。
曾真（中国综合开发研究院城市化研究所 所长）：第一个我觉得就是说房地产过热，我们其实也要甄别一下，这个房地产的过热是真还是假，就有些地方是真热，有些地方它可能是刚需导致的，这种价格的上升，这个可能是我觉得第一个层面肯定把这个问题解决。第二个层面的问题，就是说住房市场的价格问题，它一方面，因为我们现在的住房，它是有多种类型的，是有多种的这种渠道，它一个方面就是说，通过土地出让的这种方式，来对房地产这个供应的总量进行一些调控，另外一个方面，其实跟我们的政策性的保障性的这种住房制度，这个慢慢的逐渐的完善，可能还是要挂起钩来。
主持人：前不久，靠着一平方米350元的超低房价，东北边境的小城鹤岗一夜之间，就成为了新晋的网红城市。一个四五线城市房价较低，并不会让舆论感到奇怪，但是，房价低到如此程度，还是超出了不少人的预期。从长期来看，东北有不少像鹤岗这样资源枯竭的城市，对于经济的衰退，无法回转，也没有新的招商项目引进，导致了大量人才外流，造成了房价一跌难涨，反观热门城市，天价房却一房难求。坚持房住不炒，相信未来房地产市场也会慢慢变得健康化，楼市不会因为过快的增长，给人们带来恐慌，会慢慢趋于稳定，让我们拭目以待。
凤凰卫视就土地5类调控目标专访戴欣明，凤凰卫视财智菁英汇，2019年4月27日星期六播出
自然资源部今天（4月17日）下发通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。通知要求，地方在制定实施2019年住宅用地分类调控目标时，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）要根据商品住房库存消化周期（截至2019年3月），结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
采访戴欣明内容：节目分两段，本节目在第2段，12分36秒开始
1、目前中国的住宅用地供地模式是什么？这种供地模式和当前的房地产市场格局的形成有什么关系？
2、所谓分类供应，就是根据商品住房库存消化周期，结合本地土地市场实际，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应。调控目标分为“五类”，分别为显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停。这样安排的用意是什么？
3、消化周期在36个月以上的，应停止供地。消化周期怎么理解？一般时间都是多久？停止供地将会带来什么影响？
4、住宅用地供应“五类”调控目标将会对房地产市场带来什么影响？是否可以抑制过热的市场？
5、“分类指导、因城施策”是当前房地产调控的主要方针，您如何看待未来调控政策的走向？
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