凤凰卫视-戴欣明谈“住宅拟以套内使用面积交易,房价会因此上涨吗?” -《大政商道》采访















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凤凰卫视-戴欣明谈“住宅拟以套内使用面积交易,房价会因此上涨吗?” -《大政商道》采访
2019-03-13

凤凰卫视-戴欣明谈“住宅拟以套内使用面积交易,房价会因此上涨吗?-大政商道》采访

戴欣明近期,再次接受凤凰卫视《大政商道》采访,栏目精彩内容一起看:



本期特邀专家:

戴欣明 中国城市运营管理研究中心 主任

宋 丁 中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心 主任



主持人:悉大事,察商机,晓大政,知商道。大家好,欢迎收看本周的《大政商道》,我是朱梓橦。我们首先来关注一下这周的政经热点。

  首先,让我们来关注一下两会方面的消息。本周发布的中国两会政府工作报告用了七大数字定位了今年中国经济社会发展的主要预期目标。今年,国内生产总值的预期目标为增长6%6.5%,城镇新增就业1100万人以上,城镇调查失业率5.5%左右,城镇登记失业率控制在4.5%以内,CPI涨幅控制在3%左右,农村贫困人口减少1000万以上,单位GDP能耗下降3%左右,主要污染物排放量继续下降。

  在2018年减税降费约1.3万亿元的基础上呢,今年两会继续释放减税降费的大礼包,那么政府工作报告中就指出,2019年将继续深化增值税改革,将制造业等行业现行16%的税率降至13%,将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%,保持6%一档的税率不变。但通过采取对生产生活性服务增加税收抵扣等配套环节,确保所有的行业税负只减不增。预计全年减轻企业税收和社保缴费负担近两万亿元人民币。

  我们在看他医保方面的政府工作报告提出,要继续提高城乡居民基本医保和大病保险保障水平,那么,居民医保人均财政补助标准增加30元,一半用于大病保险,降低并统一大病保险起付线,报销比例由50%提高到60%,并且将高血压、糖尿病等门诊用药纳入医保报销,进一步的减轻大病患者、困难群众的医疗负担。

  那么,作为今年中国两会的焦点议程,外商投资法是备受大家关注,审议通过之后,外商投资法将取代外资三法,成为新时代中国利用外资的基础性法律。那么截止到2018年的年底,中国依据外资三法所设立的外商投资企业,累计约96万家,实际使用外资超过2.1万亿美元,而外商投资已经成为了推动中国经济社会发展的重要力量,外商投资法将有助于促进外资进一步进入中国,同时彰显中国坚定不移扩大对外开放的强烈信号。

主持人:又到了一年一度的“两会时间”了,减税降费和改善民生等等的都成为了代表和委员们最关注的焦点。房地产历来也是两会关注的热点,今年也不例外,那房地产调控和房地产税,住房制度以及构建房地产市场健康发展长效机制等等,都成为了热点话题。那最近的关于住房公摊面积的讨论是不绝于耳,那长期以来我们也看到,说不清道不明的一些公摊面积,是让一些购房者感到了“很受伤”。有代表委员就表示,以套内面积来计算房价,能让购房人可以看得见,也买得明白。

解说:一直以来,关于“公摊面积”的讨论从未停止,买100平米的房子,结果实际住进去只有70平,这凭空少了的面积究竟去哪儿呢?对于购房者来说,公摊面积往往是一笔“糊涂账”。

市民1:公摊没留意看,因为买了挺久的。

市民2:62个平方,公摊下来只有42个平方,肯定不合理啊。

市民3公摊面积挺大的,比如说我买的是80多平的,然后套内面积可能才60多,那公摊面积可能占到30%,还挺高的。

解说:公摊面积指的是,分摊的公用建筑面积,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。目前,中国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,在公摊面积上没有明确规定必须控制在哪个区间范围内,那么到底哪些属于公摊面积呢?

解说:袁新有,从事地产中介工作多年,她告诉记者,公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室等。而小区花园以及出租的地下停车场并不能算公摊,市面上住宅的公摊比例大多在20%几。

袁新有(地产中介负责人):像这个房子的话,它的建筑面积是83点多平方84平方。84平方它套内的话,就是有69平方,它的实用率是83%。一般的住宅来说,像之前的这些老的小区,基本上都是16%20%之内的这种公摊率。现在新的房子呢,可能在大堂它做的比较高大上,然后可能电梯比较多,那这种呢,公摊的面积就会稍微大些。

解说:记者了解到,近年来,随着商品房价格攀升,部分房地产开发商为了获利频频打起住宅公摊面积的主意,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。同时,由于个人难以准确测量,公摊面积往往就成了“一口价”。面对“缩了水”的房子,购房者也只能吃“哑巴亏”。

戴欣明(中国城市运营管理研究中心 主任):比如说一个公摊面积当中,如果多了一个平方,这个楼盘当中有一千户,可能它就有一千平方米的用房,但这一千平方的用房的话,他是不是可以拿来干点其他别的事情呢?所谓的公摊面积,开发商是可以做很多文章在里面的。并且作为老百姓可能在交一些取暖费等等,这些费用的时候,通常是按建筑面积的。楼梯间、消防通道等等,这些东西都记给你了,你会发现那里边并没有产生所谓的这种采暖的这种设施,但是你却为这部分买单了。




解说:近日,中国住房和城乡建设部官方网站发布,《关于<城乡给水工程项目规范>等,38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范,公开征求意见的通知》,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,据悉这是中国住建部首次在官方文件中明确提出,房屋应由套内面积来进行交易。

袁新有(地产中介负责人):起码就是买家他非常清楚,我买的时候,实际上是按套内算的话,我个实际是多少钱一个平方。那可能对于这些使用率比较低的房子来说,就可能买家会一目了然。但对于这个整个交易来说,会不会产生什么很大的影响,那基本上是不会,因为不管它是按建筑面积算,还是按实际面积算,套内面积算,它的总价是没有变化的,只是计算的方式不同而已。

宋丁(中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任):你过去你很纠结,这100平的建筑面积,你看我看这个房产证上写的是22平米的公摊,你就心里就很不舒服,到底有没有这么多,你没法掌控。你拿着尺子最多量出的那个78平米,你这个套内面积,套外的东西真的是一笔糊涂账,但是从此以后不会有了,你这套内很清楚了。那么也是对于开发商整个建筑的中间的不合理、不透明的部分把它阳光化,和市场形成一个更加合理的对接。

主持人:一项两会热点民意调查就显示,截止到了目前,正风反腐、依法治国、社会保障、教育改革、互联网+政务服务、健康中国、收入分配、脱贫攻坚、住房制度和社会治理,是成为了今年两会的十大热词。而今年的政府工作报告就提出更好的解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场的平稳健康发展。住房可以说和我们每个人的生活都息息相关了,那明明白白消费就显得尤为重要。

解说:根据中国国家统计局数据显示,2018年全国商品房销售额149973亿元,同比增长12.2%,再创历史新高。那么,对于住宅以套内使用面积进行交易,民众是怎么看的呢?不少人表示以套内面积计价,花钱买到的是真实,“不掺假”的面积,会更加透明合理,而对于由此带来的房价变化也颇为关注。

市民1我觉得这样会比较合理吧。

市民2因为以前的话可能看到的是实际的建筑面积,现在可能是套内面积,可能是相对来说是更加合理一点。

市民3如果公摊面积现在取消的话,应该是变相性的房价会降低。

市民4因为定价市场化了,你按套内面积的话,那你的均价肯定上去啦。

解说:一些网友也表示,羊毛出在羊身上,取消公摊面积,房价肯定会上涨。甚至还有人做了一个形象的比喻,带皮核桃15块钱1斤,去皮核桃30块钱1斤,那么住宅按套内使用面积交易真的会推高房价吗?

戴欣明(中国城市运营管理研究中心 主任):并不一定说房地产以套内面积计价以后,房地产商为了它的利益,是不是把这部分价格强加在销售面积上,这个套内面积上,我认为这并不一定的。看这个房地产开发商它本身的销售策略等等各方面,包括他竞争的状态,包括整体的这种调控的因素,这些综合考虑以后,它并不是一个一定会造成房地产价格上涨的这样一个因素。




解说:专家表示,从根本上影响房价的是供求关系,计价方式发生改变,只能说是产生技术上的变化。之前按照建筑面积计算的话,房屋单价是5万,按照套内使用面积计算的话,房屋单价变成了6万。从数字上看是涨了,但实际上总价没变。也有观点认为,如果单价涨了,不排除为了迁就市场的压价心理,总价上也会有所降低。

宋丁(中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任):比如说一套房子出来后要卖的话,它按照套内面积来卖的时候,但是过去的其他没实行的时候,那么好了,市场会有一种自然的、天然的抵触情绪。为什么,说这个房子原来就5万块,怎么一下就成6万,要涨1万多呢,这怎么回事呢,大家心里头不太舒服,就会压这个价,那可能对总价会造成一个压力。那不排除就是说它总价上,为了迁就这个市场的这样一个心理,可能总价上会有所降低,来去形成这样一个买卖关系。



解说:今年的政府工作报告提出,健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后,“房地产税”第三次进入政府工作报告。专家表示,以“套内面积”计价也是为日后征收房地产税奠定计量基础。

宋丁(中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任):国际上这么多年来,像美俄日欧它们全部都是套内面积来计算的,那么它的收房产税也是按照套内面积的,所以我想从国家的未来,才能去推出的政策来讲,不能把这个政策的执行,留在现在之前采用的建筑面积,这样一个陈旧的标准。所以我讲就是将来往前走,应该还是有利于市场,有利于老百姓的,就是缩减了的这样一个购房的面积,成为未来房产税收费的一个面积依据。



主持人:有人说以套内面积进行交易,就是告别公摊。那事实上这样的说法并不准确,类似高层住宅建筑当中的入户大堂和电梯等等的公共空间,在物理上是不可能消失的。那么更好的解释是按照套内面积来交易,可以让购房者所见即所得,这样来减轻买房时的顾虑,这实际上是对商品房市场在销售上的进一步的规范,按照套内使用面积计算,也是国际上的通行做法了,希望在不久的将来,我们可以真正的和公摊“糊涂账”来说再见。


视频:凤凰卫视大政商道专访戴欣明

  戴欣明接受凤凰卫视《大政商道》采访,谈房地产新政,按套内面积交易一事。

  新闻背景:一套100平方米的房子,实际可得套内面积可能只有70平方米,“公摊面积”往往是一笔糊涂账。近日,中国住房和城乡建设部发布《关于<城乡给水工程项目规范>38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,指出住宅建筑应以套内使用面积进行交易。据悉,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。专家指出,目前,中国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,时常出现“公摊面积伤民”的矛盾。按照套内面积计价能一定程度上减少房产交易中关于面积的纠纷,同时也为房产税出台奠定了基础。目前国际上很多国家都采用套内面积来交易房屋。按照套内面积计价具有怎样的意义?房价会因此受到影响吗?

1、当下部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。哪些属于公摊?公摊到底有哪些坑?

2、近日,一则关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的消息引起房地产行业和购房者的关注和热烈讨论。源头是219日住建部官方网站发布的通知,明确提出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。目前,还处在征求意见阶段。以套内使用面积进行交易是否意味着“告别公摊”?从按建筑面积到按套内面积交易,会带来哪些改变?

3、分析认为,按照“套内面积”计价,可以让购房者对自己花钱所购买的产品有更清晰的了解房屋面积,这实际上是对商品房市场在销售上的进一步规范。另外,这也为房产税出台奠定了基础。按照套内面积计价具有怎样的意义?

4、如果“住宅按套内使用面积进行交易”政策实施,购房者最为关心的是该政策会不会影响房价,公共区域的配套会不会缩水等?也有市民担心,比如以前按建筑面积买的,将来卖掉只能按套内面积?那么,住宅以套内使用面积进行交易会对房价造成影响吗?

5、目前国际上很多国家都采用套内面积来交易房屋。2013年,香港政府出台文件,要求商品房销售按实用面积计价,正式告别公摊面积。谈谈香港的经验。



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