凤凰卫视-戴欣明:深圳房地产真的出现断供潮了吗?-《财智菁英汇》采访













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凤凰卫视-戴欣明:深圳房地产真的出现断供潮了吗?-《财智菁英汇》采访
2018-11-26

凤凰卫视-戴欣明:深圳房地产真的出现断供潮了吗?-《财智菁英汇》采访



  凤凰卫视采访戴欣明、宋丁:深圳房地产真的出现断供潮了吗?

  近日,一篇“断供潮!深圳大量房子被7折拍卖”的文章在网络上疯传,言之凿凿,通篇满满的焦虑感。断供潮真的出现了吗?是什么原因导致的呢?深圳司法拍卖房同比增五成,房子被拍卖到底是个什么情况?这些远低于市场价的房子又能不能买?法拍房有潜在风险。有人说接下来的日子炒房客会越来越难过,您怎么看?断供潮背后是否会引发炒房客参与其中?

戴欣明于20181124日,再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访,栏目精彩内容一起看:



本期特邀专家:

戴欣明 中国城市运营管理研究中心 主任



宋 丁 中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心 主任



主持人: 汇全球菁英,聚天下财智。欢迎来到《财智菁英汇》。一线城市高居不下的楼市,一直是大家关注的焦点,前两天深圳的楼市火爆了一把,一篇题目为《深圳出现断供潮 大量七折拍卖房入市抛售》的文章被大家所关注。一个是断供,一个是七折,这两个字眼拼在一起,足以吸引人们的眼球,并且赢取巨大的反响。所谓七折是法拍房的起拍价,最终成交价会出现不同程度的溢价,此外房源数量增加,是由于今年以来深圳进入司法拍卖的房源,确实有较为明显的增加,那么其中的原因真相,又究竟是如何呢?



解说:深圳龙岗区一个市价约611万的楼,最终成交价456万,相当于打了七折到手。福田区一个市价约945万的楼盘,最终以529万成交,相当于五折到手。这些房子普遍都在六折左右,有的总价上千万的豪宅,直接砍掉六七百万出售,这是什么操作,为什么这房子这么便宜。

戴欣明(中国城市运营管理研究中心 主任):比如说它首次拍卖的时候,通常是评估价的七成,如果遇到一些问题流拍了,它有可能继续降低,降低到六成或者是五成,如果再流拍了,那可能会更加降低。通常现在目前这种情况下,一般都会在七成左右,或者略微高一点,这种房地产就会被拍卖出去,基本属于这样的一个情况。



解说:这里是一家位于深圳的投资公司,李先生是这里的负责人,他向我们介绍近期深圳的法拍房房源比之前多了一些,最终成交价也出现过相当于市面价六折的情况。

李先生(投资公司负责人):我们前两天帮客户买了一个就是莲塘的一套双拼房,然后它市场价应该在1200万,我们最终是600万就拿下来了。这两个月的房源,应该是比过去有大概有多了有50%以上,就比如说你以前可能一个月是有个五六百套,那它现在一个月可能拍卖的房产有个一千套以上。



解说:拿来司法拍卖的房子,并不全是在银行断供的房子,民间的经济纠纷从担保公司或者小额贷款公司借款未还,都有可能导致司法拍卖。记者在阿里拍卖网上发现,位于深圳的拍卖房源有很多,而最终以七折,甚至更低价格成交的也不在少数。

戴欣明(中国城市运营管理研究中心 主任):通常我们认为断供的房子,首先它会成为银行的坏账,银行它就会希望,能收回它的本钱,在这种情况下,它就会向法院起诉,通过法院进行拍卖,拍卖以后要这个房子再重新变现,那一部分资金用于偿还银行的利息和他的本金,那么另外一点的话,如果是说还有余额,就这个房子,当然余额的钱,还是要给业主的。



解说:据阿里拍卖网公布的数据显示,近一个月1011日到1110日,深圳共拍卖房屋250套,对比去年深圳拍卖房屋141套,同比增长约77.3%。自今年731政策以来,截止到1110日,深圳市共拍卖房屋819套,而对比去年该时段仅拍卖的478套,今年同比增加了约71%

宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心 主任):我们觉得其实从大的格局来看,从我们现在掌握的一些数据来看,一般发生断供的在中国的情况来讲,绝大部分是炒房客发生的。因为特别短炒的这部分投机客,为什么,因为他们就是“博傻”的性质的买入,那么不说我对这套房子,比如我100万买入,他以为未来的三五个月内,它能涨到一百五十万,一百三十万,那么我就短期“博傻”炒作一下,但是问题是他们炒作的时候,也许他们不太掌握整个的市场流程,那么100万买入以后,也许第二个月就跌了90万,甚至80万是70万,这个时候的话,像这样的短炒客,他通常的资金储备是不足的,他没有办法支撑的。那也包括有这些个比如说,我一些炒客到什么程度,比如手里找了102030套房子,那么这样的话,他还贷压力是非常大的。



解说:近期深圳市场上,法拍房的数量增加了不少,且价格也都低于市场价,而激增的法拍房,不少来自于还不起月供的投资客,资金链断裂,只能将房产拍卖还债。

宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心 主任):比如说可能像这样的,我们在市场上看到很多人,一个月要还几十万的贷款,甚至比这还高的都有,他大量的还款的时候,是基于什么情况能还的起,是基于房价一直在上涨,上涨的话,那么它就没有这个风险。因为我还贷时候,可以通过上涨以后,卖掉其中一两套,我再继续还贷就说支撑下去。但如果一旦下跌,我的本金已经在吞噬之中间的,那么他自己的后续的资金跟不上,这个时候就出现一个大的麻烦,你卖房是亏损,不愿意卖,不能卖,但是你不卖,钱没有了,现金没有了,支付继续还贷基金没有了。那么最后叫这样的投机炒客,爆炒的这部分投资客,他就可能出现断供的情况。那么这些年来我们市场上,陆陆续续的出现断供,主要是这部分客源投机客源,当然也不排除极小部分是属于正常的,这些刚需。

主持人:断供对房地产行业来说,是一个非常敏感的话题,虽然断供的原因可能有很多样,比如投资经营失败,工作变动、突然患重病,甚至是央行加息,也会对导致按揭购房者的还贷压力,不断的加大乃至断供。不过最大的问题,可能是因为房价的下跌,当房价持续下跌,房子的价值不断的缩水,房价市值不足以抵偿欠银行的购房贷款的时候,房子就成为了负资产。那么这个时候,无力偿还或者是不看好楼市的房主,就有可能将房子扔给了银行,也就是断供。

解说:法拍房的风险到底有多大?通过拍卖底价买到了房子,办理好了各种证件,但是这个时候,还是有可能没有办法去自己的房子居住,虽然价格上占了便宜,但存在一定的风险,这是事实,李先生就遇到过类似的问题。



李先生(投资公司负责人):会遇到比如说一个税费的问题,不知道怎么计算,还有一个就是,可能房子面临着被人霸占的问题,这两个问题比较多。

戴欣明(中国城市运营管理研究中心 主任):进入了法拍程序的这种房子,有一些业主他们就可以动一点小心思,比如说现在它这里面,就会有一个和谁签个十年的租期。这些有没有租期,包括你是不是采暖费没有支付,包括是不是有物业费滞纳金等等这些东西,法院这个层面它是不管的,它只对标的资产进行拍卖,这个事情可能是由律师还有投资公司进行一些处理。那如果说有这种关系没处理好,比如说你租期还有十年是吧,那如果是这样的话,你会发现虽然说,你拿到这个房子,这个租期还在,这也是一个合同,那有可能你十年以后拿到这个房子。



解说:专家提醒,法拍房虽然是市面价格的七折起拍,遇到流拍的时候价格会更低,但是要注意的是,法拍房需要一次性付款,在这其中不但有拍卖价格,还包括税费在内的各项费用。

宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心 主任):法拍房第一个它是一次性付款的,你要如果没有支付能力,指望在里面再通过按揭来买法拍房,是没有可能的,一次性付款是第一个。第二个他省下的30%,有可能有别的支付,来填补这个空缺,比如说你如果买这个房子,有可能出现什么,你需要交纳它的这样一个相当于是房子的税收的部分,个人所得税的部分,里头要交很大一块。那这个交的额度,可能比较达到20%,如果是20的话,这个房子基本上和你到100万起拍价差不太远了。所以说就想中间赚了个差价,你要算计好还有什么成本在里面,如果算计不好的话,表面上起拍价降低了,但其他费用很高,就填补进来了。

解说:深圳法拍房公司统计数据显示,2017年深圳全市法拍房增长速度达30%,这是不是意味着,断供潮即将来临呢?有专家表示,法拍房里居民断供所占比重,并不是最大的,也就是说在中国,房地产市场要发生美国房地产市场那样的断供潮,基本上是等于0

宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心 主任):法拍房这个事情,它是整个在房地产发展中间的一个一直伴生的现象,只不过就是房价高亢的时候,大家没人关心什么法拍房,大家更不关心断供,但是一下跌,那么所谓断供所谓法拍房,就成为了一个由头。特别是希望把房价打下来的这部分由头,因为他希望用这个来威胁市场,所以你看出现了,大量断供潮出现了,房价要暴跌了,那么法拍房也出来了,你们赶紧就抛吧,那么他拿了钱等着你跌,跌到一定低点他就进入了。所以我觉得,大家不要受这个蛊惑,法拍房是事实,年年都有,断供是事实,年年都有,断供潮在中国从来没有出现过。

主持人:中国人向来有安居乐业的民族心理,没有属于自己的产权房子的家,都被认为是不完整的家。因此除了投资房产以外,很少有家庭会弃供的。在房住不炒的大趋势下,房地产市场会更加的理性,刚需将会占据更加主要的地位,而刚需基本上是一家人供一套房,因此有专家坦言,只要不发生大规模的、系统性金融风险,所谓的断供潮很难会出现。法拍房其实是可以捡漏的好房子,之前的高杠杆导致了现在大家都买不起的高房价,许多人便盯上了法拍房,希望能够减少一些经济压力,但是还是要劝大家一句,要先瞭解法拍房,根据自己的实力竞拍,否则盲目贪图便宜,是要吃大亏的。




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