戴欣明：共有产权房属性会否转变？选择购买共有产权房，你最担心的是什么－凤凰卫视《财智菁英汇》采访

　　戴欣明于2018年09月22日再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访，栏目精彩内容一起看：

主持人：买不起商品房，又租不到廉租房。在一二线城市，中低层收入人群，成为了住房问题上最尴尬的群体。这种情况下，如果政府愿意跟你凑份子买房，并且按出资比例拥有相应的产权，你是否会愿意呢？在2014年4月份，中国住建部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》，确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。简单来说，所谓共有产权房，就是个人掏一部分，政府补一部分，个人与政府“合伙”买房。在今年6月，广东省住建厅发布《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》，提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名，五市试点探索共有产权住房，试点期限为1年。9月11日，广东省住房和城乡建设厅发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见》（征求意见稿）。向社会公开征求意见，征求意见稿提出，满5年可定向转让，满10年允许赎回产权转为商品房。

本期特邀专家：

戴欣明：中国城市与商业地产管理中心 主任

陈蔼贫：中国房地产研究会专家 深圳市住房研究会会长

解说：9月11日，广东省住房和城乡建设厅发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见》（征求意见稿），向社会公开征求意见。意见稿提出，共有产权房作为政治性住房，供应对象为城镇无房家庭，面积标准以90平方厘米以下的中小套型为主，并规定承购人产权占比不低于50%，满五年可定向转让，满10年允许赎回产权转为商品房。

戴欣明（中国城市与商业地产管理中心 主任）：广东最近新出台的实际上是，十年以后你才能进行转让，那其他城市，像除了北京不可以转让以外，其他城市目前的还是以五年，这种比较折中的做法。那么五年来讲的话，如果是对于这种经济比较发达的地区，相对来讲是比较短的，因为当房地产价格上涨的时候，本身的房产价格，已经是其它别的地方房产价格是它的可能几倍以上，甚至五六倍。如果是你这样情况下，五年你就可以转让，实际上你可能在某种程度上，也是有一种权利寻租的这样的味道。所以说，后来我们就改成十年，这种十年做法其实是比较公平合理的。

解说：共有产权住房是指，地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格，配售给符合条件的保障对象家庭，由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。简单来说，所谓共有产权房，就是个人掏一部分，政府补一部分，个人与政府“合伙”买房。

陈蔼贫（中国房地产研究会专家 深圳市住房研究会会长）：共有产权房，我们说最早是淮安提出来的，那么从它的初衷是为了解决当时低收入家庭，既买不起市场商品房，同时也买不起政府提供的保障房，也就说经济适用房。所以在当时的淮安，那么经济适用房这个价格，也是一般群体难以承受，所以政府就提出了共有产权的概念。那么所谓共有产权，就是实际上说得简单点，就是政府资助你买房，双方共同拥有产权，比如说个人占70%，那么政府占30%，那么今后在未来的一定年限内，你可以逐渐的赎买政府的产权，那么最终你拥有完全产权。

解说：此次《征求意见稿》规定，共有产权房的供应对象为符合规定条件的城镇无房家庭，每户家庭只能购买一套，共有产权住房，并享受与购买商品住房同等的落户、入学等公共服务，如此你会选择购买共有产权房吗？

市民1：对我来讲，应该是算是一个比较好的选择，我会选择这个政策。

市民2：我可能会觉得。先看看市场的情况反应，然后再考虑自己的决定。

市民3：对于我们这种工薪家庭来说，我觉得这个很好。

市民4：都是刚需的，肯定会感觉这个政策，对我们有很大的好处。

解说：在采访中记者发现，政府与购房者产权比例，以及份额如何转化，是不少民众关心的问题。

市民1：我会担心的问题就是产权问题。

市民2：产权方面的吧，就是可能就是说这个是不是我一直能住，然后完了我就是这个期限是多久，然后我自己共有产权，然后我要处置的话，有什么纠纷之类的。

市民3：其实还是所有权的问题，对你怕以后有什么变数，毕竟不是全部产权自己持有。

市民4：将来如果是找一个房子，要买卖的时候怎么样去处理，我比较担心这个问题。

陈蔼贫（中国房地产研究会专家 深圳市住房研究会会长）：因为我们讲共有产权，实际上是政府带有资助性质，那么它十通过一个赎买期，来逐渐赎买政府产权，那么如果个人份额过少的话，那么就是本末倒置了。

解说：与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房，也就是说这套房子增值了，政府和购买者要共同分享收益，房价下跌了，政府和个人也要共同承担风险。这种有限产权与完全产权的住房相比，使得投资获利的空间大为减少，打消不法之徒从保障房中牟利的念头，从长远看它还能在一定程度上平抑高房价。

陈蔼贫（中国房地产研究会专家 深圳市住房研究会会长）：上海还设立什么，叫基准的基准点，也就是说你这个适用房上市以后，如果你价格卖的过低的话，政府是要回购的。所以主要是为了避免我们市场出现的恶意的压低价格场外交易，形成灰色收入。

主持人：共有产权住房，一方面为中低收入人群提供了相对较低价位的普通商品房，使他们“买得起，住得上”。另一面方面改善和优化了热点城市商品住房供给结构，缓解了一线和热点二线城市房价上涨的压力，但是对于共有产权房，是否能够转为商品房，各地政策各不相同。以北京和上海为例，北京共有产权房禁止转为商品房，上海则满五年可以赎回产权转为商品房，共有产权房政策并不能取决于主观愿望，还要取决于住房供应、人口控制等多方面的因素。

解说：共有产权住房的房源筹集渠道，包括六种，一是，政府自行组织集中新建；二是，通过“限房价，竞地价”等方式，交由房地产开发企业集中新建。三是，通过“竞配建”等方式，将由房地产开发企业在普通商品住房项目中配建；四是，收购符合要求的新建商品住房或二手住房；五是，盘活符合要求的公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房，直管公房、棚改安置房等；六是其他途径筹集。

戴欣明（中国城市与商业地产管理中心 主任）：从政府的角度，它推行的这样一个共同产权，那等于说有可能解决了，你一半的房款的问题，那么剩下这一半，你有可能还采取这种贷款的形式，因为即使是把这个全产权都给你，你买商品房贷款压力，哪怕是这种微利房、经济适用房，其实这种贷款压力还是很大的。所以说政府就承担了，有可能一半或者更少一部分的贷款，等于说你就相对来讲是比较少了，那对于这种中低收入人群来讲，是非常好的一件事情。

陈蔼贫（中国房地产研究会专家 深圳市住房研究会会长）：共有产权城市来看，现在主要是北京、上海、淮安，深圳也实际上我们共有产权，但是这个隐性的表现方式，那么这些城市共性特点，我想都是一个，申请的家庭必须是符合住房保障条件的，那么就法律角度来说，要符合申请共有产权房的条件，那么把通俗化理解，就是我们说的是，属于我们住房保障家庭。

解说：对于共有产权房是否可以转为商品房，每个地区都有着不同的规定。以北京、上海为例，北京对转出限制严格，满五年需进行转让的，可按市场价格转让给代持机构或其他符合共有产权住房申请条件的家庭，不可转为商品房。上海在满五年后，可购买政府所持产权份额转为商品房。

陈蔼贫（中国房地产研究会专家 深圳市住房研究会会长）：北京的做法是什么，北京的做法是转让，你只能转让个人持有产权部分，那么政府所持有的产权，它是不进入市场，那么这个是什么概念，这实际上是一个保障房的一个封闭概念，也就是说共有产权房，它是不能够进入一个完全市场化，这样一个市场来进行流通的。那么上海的做法和北京又有所区别，和广东也不一样，它五年以后可以上市，那么上市以后又可以按照，就是个人和政府的各自产权比例关系来分成。那么怎么分，比如房子买的时候是10万块钱，那么上市的时候是100万 ，市场评估值100万，那么这个时候，我们就看它各自产权，假如说三七开，那么大家就拿各自的产权份额去乘市场价，那么就是我们说你应得的份额。

解说：有观点认为广东模式，是北京和上海模式的综合升级版，它对满足条件的城镇无房家庭开放申请，满十年可赎回产权转为商品房。

戴欣明（中国城市与商业地产管理中心 主任）：我们这样的经验测试以后，形成一种经验的总结，再形成一种新的政策，对于全国实行这种共有产权是非常有意义的。因为我们目前很多城市，其实老百姓中低收入者，还是占绝大多数的，低收入群体也是比较庞大的，他们如果说想买房，在目前这种政策条件下是非常之难的，所以说共有产权这种做法，实际上要在很多城市都是可以推广的。

解说：有专家指出，共有产权住房是一种出售形式，与国家一直在倡导的在住房保障方面以租为主的形式不同，如果大规模推广，可能造成现有的整个住房保障政策体系发生变化，而共有产权住房最终会流向市场，则有可能打乱传统保障房封闭式运作的模式。

陈蔼贫（中国房地产研究会专家 深圳市住房研究会会长）：共有产权我们就只能使用探索，实际上对它是存在一定争议的，我们说共有产权房，它是能够进入市场，那么北京目前的做法，它是不能够进入市场。那么我们说上海，包括未来广东，如果按照这样一个政策，走下去的话，我们这个保障房是可以进入市场，那么进入市场就会带来一个问题，就是我们讲，保障房的房源在不断流失，那么就要不断的，去增加新建新的保障房。所以这两种模式，到底谁的利处更大，弊病更多，我们说恐怕还要留待于未来历史来检验。

主持人：共有产权住房作为中国政策性住房的探索模式，已经在全国多地进行试点，目前已有包括北京、上海、广东等在内的近10个省市，在进行共有产权住房的探索。9月14日，陕西省西安市发布了《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，提出要推进共有产权住房制度改革，西安成为了继北京、上海、深圳、成都等城市之后又一个推行共有产权制度的城市。预计到2020年中国提供给，租赁住房和共有产权住房的用地，将会占到增量的30%。从现在的试点城市的选择来说，可以说是涵盖了一二三线城市，无论是共有产权还是租购同权，都是为了构建多元化的住房供应体系，让人们都能够实现“住有所居”。