2018万科中报会,暴露了两个野心-战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”的万科交出首份半年报













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2018万科中报会,暴露了两个野心-战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”的万科交出首份半年报
2018-08-22

2018万科中报会,暴露了两个野心-战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”的万科交出首份半年报

  战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”的万科交出首份半年报,2018821日万科在深圳召开2018年中期业绩发布会,道出万科的两个野心!

  其中第一个野心是:租赁市场。万科总裁祝九胜在回答调控与租赁市场时,说:“行业的空间仍然还有,容量仍然还是很大,城镇化的进程仍然是没有完成的,租赁市场也才刚刚开始,在衣食住行,整个城市里面关于空间,关于不动产的各种服务需求还是非常大的,所以我们对整个市场,对我们自己的业务前景还是有基本的信心。”

  他还说:“最近一两年有一些资本,一些机构介入到这个业务,目前的情况看业务占比还是非常低的。如果考察机构在城市里面、在租赁住宅的程度一般会用渗透率的指标,中国最高的城市机构渗透率5%,一般城市2%都不到,所以机构在这里面,至少在目前这个阶段起到的作用是非常有限的。”

  据称,万科租赁住宅覆盖30个城市,累计获取房间超16万间,累计开业超4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。其中,租赁住宅这方面万科今年半年时间新增了6万间房间。祝九胜透露,以深圳为例,机构渗透率2%A公寓、B公寓运营机构,出租渗透率2%都不到。万科在深圳的公寓入住率在92%以上,非常抢手。

  如此,意味着,未来万科及各类机构,资本介入租赁住宅的比例将从2%开始向5%8%增长,想象空间很大啊。

  这个野心,是有支撑的。据数据显示:北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为20%左右,租赁人口占比也没有超过40%,相对于旧金山、纽约等对标城市高达60%左右的租赁人口占比和50%左右的租赁房屋占比,差距明显。链家董事长左晖预测未来北京至少有50%的租房比例,而未来中国主要城市将达到35%左右, 租赁市场达3万亿……

  第二个野心就是:物流、冷链。首席运营官、执行副总裁张旭透露,“从这个行业来看,其实中国刚刚开始,行业人均仓储保有量只有欧美国家大概1/5。如果再看美国,在冷链仓储业务里面,第一家和第二家加起来占全国总份额40%以上,是相对非常集中的。但是在中国还没有形成一个行业,很分散,各家做自己的冷链仓储和配送,这是最大的痛点。而且这个行业刚刚开始,这个行业也是巨大的行业,这是我们的初心。”

  这个物流野心,在58日晚间,在京东一季度业绩沟通会上,可以从刘强东回答摩根士丹利分析师的提问上得到答案:目前在整个中国范围内,唯一一家有资格称得上覆盖全国物流体系的,只有京东物流一家,没有第二家,其他的要不就是快递公司,要不就是仓储公司,要不就是快运公司,他们都只能提供物流服务里面的一个类别,或是一个产品。而京东的话,无论是大件物流、还是中小件物流,从冷藏冷链物流到短距配送O2O物流,到跨境物流到快递,京东全部覆盖,而且覆盖能力遍及全国。所以,从这个角度来讲,我们可以毫不客气地说,京东物流在全国范围内还没有一个真正意义上的物流竞争对手。

  可以说,未来万科将是京东一个对手,且潜力很大。

万科中期发布会要点:

  万科祝九胜:租赁市场容量很大 资本介入行业占比非常低

  万科总裁、首席执行官祝九胜在回应“如何看待租赁行业未来”时称,租赁行业的容量依然很大,城镇化的进展依然没有完成,租赁市场才刚开始。近段时间有很多资本介入这个行业,现在看占比还是非常低的。

  万科祝九胜:国家针对重点城市的调控措施已出效果

  万科总裁、首席执行官祝九胜在回应“如何看待密集的政策调控”时称,做任何生意、任何企业,都有很大的压力,我个人时时刻刻感到这个压力。国家针对重点城市的调控措施,已经出了效果,作为行业的参与者,自己赞同这些方式,毕竟这些措施对整个行业的长期发展,建立长效机制,都是很有好处的,我们也不断的在调试自己,适应新的政策,新的要求。

  万科:还会继续实施和探索事业合伙人机制

  万科首席财务官孙嘉表示,未来还会继续实施和探索事业合伙人机制。万科的事业合伙人机制不是行政命令,恰恰相反,而是要百花齐放、自行摸索,先实践再得理论,再进一步指导实践。

  万科:A股持续盈利年限、持续现金分红年限最长的公司

  公司董秘朱旭表示,自2016年开始,万科连续三年进入世界500强企业名单,今年排名是332。万科上市以来每年都盈利,是A股上市公司中持续盈利年限最长的,权益净利润复合增长率约31%;持续现金分红年限最长,累计分红455.5亿元。

以下是文字实录:

  昨晚,万科公布半年报,上半年核心业务稳步增长,同时围绕美好生活积极拓展其他业务。万科上半年实现销售金额3046.6亿元,实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现净利润91.2亿元,同比增长24.9%。在《财富》杂志发布的“2018年世界500强企业”名单中,万科位列第332位,连续第三年入围。竣工结算面积和收入显著增长。万科1-6月实现竣工结算面积701.4万平方米,同比上升20.2%;实现结算收入1006.4亿元,同比上升53.6%。与此同时,万科已售未结资源持续增加,合并报表范围内有3693.0万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5200.5亿元,较上年末分别增长24.7%25.5%。物业服务方面,截止6月底,万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米,实现营业收入41.6亿元,同比增长29.8%。今年上半年,万科物业创设国内首家物业行业二手房专营店,并联手珠海横琴试点“物业城市”。

  长租公寓备受关注,万科首次将租赁住宅确立为核心业务。自2014年布局以来,万科当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品,为不同阶段客户提供长期租住解决方案。截至今年630日,万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%

  在教育和养老方面,万科在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地,养老业务目前已布局15个城市。在冰雪度假领域,万科旗下吉林松花湖和北京石京龙雪场17-18雪季累计客流量超过55万人次。

  截至6月底,万科持有货币资金1595.5亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元;净负债率32.7%,继续保持在行业较低水平。上半年,国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持万科“BBB+”,“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级,评级展望均为“稳定”。

  万科总裁、首席执行官祝九胜表示,万科将以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,坚持以客户为中心,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续创造真实价值,推动各项业务有序发展。

  万科总裁、首席执行官祝九胜、万科执行副总裁、首席运营官张旭、万科首席财务官孙嘉、万科董秘朱旭出席,现场未见郁亮名牌。

以下为业绩发布会实录:

  董秘朱旭:自2016年开始,万科连续三年进入世界500强企业名单,今年排名是332。万科上市以来每年都盈利,是A股上市公司中持续盈利年限最长的,权益净利润复合增长率约31%;持续现金分红年限最长,累计分红455.5亿元。

  上半年,租赁住宅方面,获取房间数超16万间,平均出租率92%;物流方面,可租赁建面626万平方米,稳定运营项目平均出租率95%;物业方面,连续九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力第一名”。

  在手现金充足,净负债率保持低位。总资产比年初增长了15.43%,净资产增长了1.67%。有息负债2269亿元,剔除预收款后占总资产的46.3%,比年初下降了2.7个百分点。净负债率32.7%,仍然处于行业低位保持稳健。在手货币资金1595.5亿元。继续保持行业领先的信用评级,融资成本位于行业地位。

  董秘朱旭介绍有息债务构成情况。截至6月末,针对15.3亿美元外币借款及债券签署了远期外汇契约,截至7月末,公司海外平台净外汇风险敞口小于12亿美元。

  董秘朱旭介绍业务框架,新时代万科以人民美好生活为中心,围绕城乡发展和居民消费升级两条主线布局业务,有自住住宅、租赁住宅、物业服务、物流仓储和商业开发与运营等主业,还进入了冰雪、度假、教育、养老等业务。

  万科上半年开发业务销售3047亿,同比增长9.9%,结算收入增长53.6%,已售未结5200亿元。

  新开工面积增长40%,竣工面积增长44.1%。获取项目建面2049万平方米,权益均价5054元。截至6月底,在建总建面约8187.6万平方米,权益建面约5098万平方米。

  万科物业累计签约面积大于4.7亿平方米,上半年营业收入41.6亿元,同比增长近30%。上半年,万科物业扩展到城市物业,与珠海大横琴投资有限公司携手打造国内首个“物业城市”。

  租赁住宅覆盖30个城市,累计获取房间超16万间,累计开业超4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%

  朱旭介绍物流仓储、商业开发与运营情况。

  董秘朱旭:万科遵循城市发展和人民消费升级两条主线,提升服务城市、乡村、客户的能力。服务更多的客户,更好的服务客户,服务客户的更多方面,希望通过三个“更”,满足人民美好生活的需求,激发城乡活力,实现企业可持续性发展。

下面万科中期业绩发布会媒体提问环节:

  现场提问:随着调控政策的密集出台,开发商普遍感到压力很大,您当万科总裁这半年感受怎么样?如何看待行业的未来?另外租赁业务成为新的发展风口,万科在这方面有什么样的进展和安排?

  祝九胜:做任何生意、任何企业都有它的压力,任何一个职位,也有压力。我个人时时刻刻感到这种压力。上个月中央政治局会议说要坚决遏制房价上涨,把过快两个字去掉了,表明政府在调控管理市场上的决心是非常大的,针对重点城市有一些重点的、具体的调控措施,目前观察出来的效果,作为行业里面的参与者,我们自己也是赞同这些方式的。

  但在这个行业里面做了这么多年,仍然还是有基本的观察、态度和看法。行业的空间仍然还有,容量仍然还是很大,城镇化的进程仍然是没有完成的,租赁市场也才刚刚开始,在衣食住行,整个城市里面关于空间,关于不动产的各种服务需求还是非常大的,所以我们对整个市场,对我们自己的业务前景还是有基本的信心。

  第二问题涉及到租赁住宅的问题,最近媒体朋友都非常关注。其实这个市场还是一个比较传统、古老的市场。把住宅拿出来租赁,这是千年前都有的生意,历史上只是众多分散业主,房屋的主人提供(房源)给分散需求者,C2C的业务,这种C2C的业务运作表面上没有什么规律,实际上我个人认为是市场化的,因为提供方和享用方非常分散,非常众多,是真正市场化的机制。

  最近一两年有一些资本,一些机构介入到这个业务,目前的情况看业务占比还是非常低的。如果考察机构在城市里面、在租赁住宅的程度一般会用渗透率的指标,中国最高的城市机构渗透率5%,一般城市2%都不到,所以机构在这里面,至少在目前这个阶段起到的作用是非常有限的。

  从资本回报,赚钱不赚钱来看,短期效果都是一样,相信大家都很清楚,对这个业务我们也会积极探索。机构介入到租赁市场,这确实是一个相对新鲜的事情,里面出现种种难以预料的问题。其实在深圳的万村也有热烈讨论,甚至有人提出质疑,我们实事求是地从各方面解释,沟通互动。

  正因为是新的业务,新的方式来做这种业务,希望大家在观察的同时,给予一定耐心,万科自己来说首先坚持正确的方向,适当的方式培养这方面的能力。当然这都是一个过程,当中肯定有一些遗憾,有一些不足,希望大家发现这些问题,及时告诉我们,我们及时改正。

  现场提问:万科7月份收购了太古的七个冷库,在物流地产领域进入了冷链业务布局,在物流板块具体是什么样的规划,未来想做到什么程度?留意到万科在做城市的更新改造业务,这块是新开始的业务吗,能不能详细介绍一下这块的布局?

  首席运营官、执行副总裁张旭:我先回答一下收购冷链仓储的业务。从这个行业来看,其实中国刚刚开始,行业人均仓储保有量只有欧美国家大概1/5。如果再看美国,在冷链仓储业务里面,第一家和第二家加起来占全国总份额40%以上,是相对非常集中的。但是在中国还没有形成一个行业,很分散,各家做自己的冷链仓储和配送,这是最大的痛点。而且这个行业刚刚开始,这个行业也是巨大的行业,这是我们的初心。

  为什么是太古冷链?它是这个行业在中国做得最好的,无论在仓储选址、产品设计,还是生态环保理念都是,而且有非常多优质客户,都可以迅速和我们结合起来。和太古冷链合作,给我们带来更大的协同效应。我们一方面会整合自己的资源,一方面会把太古团队保留下来,相信我们能够在这个行业里面做得更好、做得更大。

  关于城市更新,万科内部的这块业务叫有机更新,在历史上我们做过天津的水晶城、武汉的工业保护,我们都做了很多这方面的项目。一个城市如果要获得更新,不是简单把它拆了再盖起来,而必须把老城市里面的文化、历史有机结合起来,才能让这个城市焕发更多的活力,这是我们做城市有机更新的基本想法,未来房地产业在这方面有很大空间,我们会积极参与到有机更新进程当中去。

  我举几个例子,我们在上海有上生·新所项目、 第二个项目位于福州烟台山、 第三个项目在广州恩宁路,都是保留了城市的很多历史文化,欢迎大家参观。

  现场提问:请问两个问题,第一,大家都很关心郁总今天为什么没有来?第二,今年以来看到万科内部有一系列变化,可能你们内部做一些变革,薪酬体系也会有一些改革,做这些变化的原因是什么,是因为外部环境推动还是内生积极主动推动?

  祝九胜:我猜测郁总的想法,是希望给我们更多的锻炼。万科是事业合伙人机制,每个人都可以代表团队,每个人有这种志向的追求,虽然我们做得不好,我们会持续努力。

  第二,你关注到内部改革,我们自己叫五位一体变革。这方面我们合伙人孙嘉他分管HR这块工作,孙嘉回答。

  孙嘉:万科内部有一句话,没有成功的企业,只有时代的企业。万科人骨子里这么多年一直强调危机意识、自我变革的基因。过去6年多整个万科正在经历,而且会继续经历五位一体变革,五位一体就是从战略开始到机制,到文化,再到组织和人,本身也是一个动态生长的过程。

  过去6年,万科除了继续做住宅开发之外,在商业地产、物流仓储、长租公寓、产业办公、教育、养老开展了实际探索。以项目公司为例,可以感受到业务转型状态和活力,而业务转型对组织、人也提出更高更全面的要求,应该说在房地产的黄金时代,相对来说赚钱比较容易,现在进入服务型业务,赚钱更慢更难一些。

  因为如此,在提出城市配套服务商战略不久后,2013年集团内部开始正式提事业合伙人机制,目的都是为了配合新战略落地,同时更好激发员工。

  比如万科的泊寓萌芽于厦门,这个业务带头人是一个室内设计,当时在我们事业合伙人机制激励下,厦门公司决定尝试青年公寓业务的时候,他主动举手,带领一帮小伙伴从最原始业务萌芽开始做,到今天为止,厦门公司成为整个万科集团青年公寓业务领头羊,实际上这个业务并不是在一线城市开始,而是从厦门沿海城市开始。

  再以深圳公司为例,过去5年,深圳公司进入多个业务场景,多个赛道,深圳公司的组织模式围绕多个业务,变成城市公司,有相关多元业务。与此同时,在这个机制下,万科破除了传统从总经理、副总经理、助理总经理、总监、部门经理等一层层传统金字塔层级式管理架构,变成相对扁平化去中心管理模式。让一批优秀的新员工更早加入到城市公司合伙人团队中,分别做他们擅长的业务,组建了跨业务城市合伙人团队,今天在深圳多种业务场景初见成效,都跟刚才所介绍的背后管理机制变革、人才涌现方式变化有直接关系。

  万科从2013年提出事业合伙人机制,到去年年底正式推出事业合伙人纲领,是一个逐渐摸索、不断迭代、逐步完善的过程,应该说这个五位一体变革我们还在路上。

  现场提问:租赁住宅这方面万科今年半年时间新增了6万间房间,请问这些房间主要来源方式是什么?主要分布的城市是在哪里?以及请问万科在这方面,怎么看待机构大批入驻推高房租的说法?

  祝九胜:非常感谢你的问题,感谢你关注我们的核心业务。我们半年新增6万间大体来源是这样,第一,政府推地的时候,有一个长租公寓用途的地,我们在北京、佛山、深圳有6个这样的项目。第二,各类机构历史上闲置的存量资产,我们通过合作方式或者通过租赁方式租过来。第三,社会上分散的在个人手上这些房子。

  6万间收到手上,很快形成一个好的产品,集中式公寓。过往收到房间多,如何能够及时供应出来,这中间的时间差控制得不是特别好,整个连装修、消防等等,如何在标准与效率之间形成一个平衡、妥协,万科在这方面需要继续改善。

  你关心机构进来后会不会推高租金,这可能有一点误会。我刚才强调了,机构渗透率、机构参与率在哪个城市都没有达到很高,以深圳为例,机构渗透率2%A公寓、B公寓运营机构,出租渗透率2%都不到。

  万科在深圳的公寓入住率在92%以上,非常抢手。我们每房每月单价才1800元左右。价格到底怎么定的?是对空间重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来做不断调整,还是一个新的机制,新的做法,欢迎各方友好互动,共同把这个事情做得更好一些。来源:地产号 王方 综合东方财富网、证券时报网

 


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