人文角度思考“接地气(上)- 地产项目中的“接地气”应强调落地性-戴欣明城市与产业地产战略定位策划专著《发现味道-人文商业地产策划》精彩不断,连载33













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戴欣明专著连载: 人文商业地产策划
人文角度思考“接地气(上)- 地产项目中的“接地气”应强调落地性-戴欣明城市与产业地产战略定位策划专著《发现味道-人文商业地产策划》精彩不断,连载33
2018-08-09

思维篇 超常规战略定位策划思维模式

第二章 人文角度——五行属水:情境的味道

第二节 人文角度思考“接地气”(上)

  

1.“接地气”的“味道”策划需要“道地”

关于地气,《辞海》解释:

一曰“地中之气”。出自《礼记月令》,孟春三月,“天气下降,地气上腾”。

二曰“不同地区的气候”。出自《周礼考工记》,“橘逾淮而北为枳,鸜鹆不逾济,貉逾汶则死,此地气然也。”“接地气”就是接地中之气,或者说要适应特定的地域环境。在自然界,只有地气和天气上下相接,才有春暖花开,才会出现生机蓬勃的状态。

风水学中的“接地气”

风水学家认为:气藏于地中,人不可见,唯循地之理以求之;天以气资地,地以气载生;在十二地支中,子是兹的意思,指万物兹荫于既动之阳气下;故接地气,要注意乘生气、避死气。

什么是“道地”的“味道”

“味道”的策划需要“道地”。为什么?差别化战略定位需要因地制宜,要“接地气”,这就是“味道”的“道地”。

我们可以从中药材的选取之中得到感悟“道地”的意义。“道地”的概念引自道地药材中的“道地”,道地药材是指在一特定自然条件、生态环境的地域内所产的药材,以致较同种药材在其他地区所产者品质佳、疗效好。道地,也就是地道,也即功效地道实在,确切可靠,带有地域特点的药材。比如:中药材五味子分北五味子和南五味子,北五味子质就比南五味子优良。

“七合一”观察与分析就是取材方式,并通过五个方面的取材,同时顾及设计和营销而形成“道地”的策划。不同的地域的因地制宜,对于战略定位策划就形成“七七四十九”的功效,演化出无穷无尽的“道地”方案。

“道地”策划也是讲究实在;合适,真正,纯粹,这也是我这么多年来在策划方面的行事原则。“七合一”的七个方面是我的工作室战略定位策划的基础,由观察、观点、观念组成,进而形成了客观、前沿、实证的分析,是创意战略定位的准则。

如果想看透未来,那么就要看懂过去和现在。任何事物都有来龙去脉,任何事物用单一角度观察和多角度观察的结果会千差万别,最重要的是,通过“七合一”观察与分析,能够比较好地把握未来趋势。

好比颜色,每一种颜色没有好坏之分,但是组合到一起就会多姿多彩,颜色本身没有生命力,赋予色彩生命力的是人。也像一幅画,画的意境营造是画家。也同食材一样,食材因厨师而改变,因厨师而有味道,项目也因策划而有价值。

市与商业地产的“味道”的营造也是如此,没有好的策划人就不能发现“道地”的味道。策划人就像厨师,策划过程就好比烹饪的过程,同样的配料在不同级别的厨师炒出来的菜也不同,味道也自然不同;策划人就是有责任调好“味道”的人,这种责任来至于策划人的素质,来至于策划人的智慧。

   2. 地产项目中的“接地气”应强调落地性

战略定位“接地气”人文因素最重要。顺着人文的“纵向思路”就可以形成独一无二的战略思想,因为只有强调人文因素才能最大限度地“接地气”。

就像中国古建筑,古村落最重要的是选址,这个选择就是“接地气”的“战略定位”。

在 “七合一战略定位法则”中,七项之首就是“人文学”,并且这个人文学包含堪舆,选址就包含了堪舆,同样道理,新城定位,项目定位同样包含堪舆。不单如此,用人文的眼光,人文关怀的思维看待一切,特别是在中国,就会最低限度的地避免水土不服。

在“工作室”的案例中,都遵循人文城市、人文地产原则,这个原则就是以人为中心,以人的思维方式为中心,以人的“生活方式”为中心,以人的“营商方式”为中心的多核心形成战略思想,体现人文关怀,借此为项目赋予灵魂,让项目(城市)拥有思想,主张等,而顺着人文的思路就可以形成独一无二的战略思想,有独一无二的思想才能形成独一无二的灵魂、思想、主张,最终成为感知的“味道”。

地产项目中的“接地气”要求所做的战略定位策划强调项目的可实施性,就是通常对战略的要求——强调落地性。

1)    这种可实施性以人为中心,以特有人文为核心,突显当地的民俗,应有浓烈的地域性氛围,强调“生活方式”、“营商方式”,以及不可复制的唯一性内容、风格等;能够反映项目的地域特色,独一无二的优势。

2)    发现独一无二的“味道”,发现可持续发展基因,提炼出适合的经济发展模式,是一个为投资方或政府量身定做的项目。

3)    强调合适为最优,切合实际,既能够有高度又能够符合当地情况,并能把项目的价值发挥到最大。

4)    要做到多赢,既要考虑投资商利益,也要考虑到政府利益,更要考虑到居民等各方面的利益。

 

 

 

作者戴欣明介绍

  戴欣明,字:青藤,号:山人,七大山人

  籍贯东北(沈阳),长期居住深圳市,2001年创立动能智库(前身为戴欣明工作室)

  城市与产业地产战略定位专家、投资人:中国著名的战略定位专家,中国著名的资本运营专家,搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁,中国品牌管理研究中心深圳中心总经理,深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理,中国城市运营管理研究中心主任,中国商业地产管理研究中心主任;

戴欣明是通才型专家,投资人,其在人文(含堪舆)学,社会学,消费心理学,经济学,管理学,规划建筑设计学、艺术设计学,营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人;策划人当中的管理学家;

设计师出身,曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人(时任总裁6年),身经百战,是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员,深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员(涉及:商业、财经、城市、产业、地产等)。因其独到的观察视角,洞见的观察能力,即广泛又深入的调查研究,10多年接受电视台采访超过2000次以上。

戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一,深圳市城市与地产“深圳四杰”。

 

戴欣明主要成就:

1、把人文融入地产之中:人文城市、地产和商业地产的开创者,人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化(1998年)

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺:创立“七合一战略定位法则”,以及“人文+”系统战略定位模式,强调非数字化的因素的量化(2003年)

3、中国城市和地产实证分析派(南派)代表:创立“262实证分析法”,以“七合一战略定位法则”,以及“人文+”体系为基础,强调分析者的作用,既福尔摩斯式的演绎推理(2005年)

4、提出“软实力杠杆”理论(双杠杆理论):通过软实力的打造,特别是战略定位的介入,实现的“杠杆率”倍增;其中重要的是,在城市开发、产业项目的实施中,“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入,互为补充,这样的“杠杆率”才是有效的(2008

5、提出“新黄金十年”投资理论:把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式(2012年)

 

推荐序 

策划人功力胜在超常规思维模式

南方略咨询集团董事长 刘祖轲

认识戴欣明有13个年头,一直关注他,体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手,在专业上他又是个复合型专家,在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人,在媒体上他是财经评论家。

他的特别之处在于他的经历和思维模式:他做过设计师,包工头,开发建设集团企业总裁,投融资人,商业运营操盘手,企业管理咨询师,品牌营销人,再到如今的城市与地产策划人,从基层一步步做起,一直走到今天,伴随着他的是实践、实践,再实践,思考、思考,再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事,那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情,对待朋友的热情,对待事情的热情,以及对待工作的热情,积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上,进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一,这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好,如何把策划的项目的成功路径找出来,策划出来。

因为他的热情,就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任,企业责任,咨询师的责任,策划人的责任;社会要造福人民,企业要盈利,做人要有礼、有度,咨询、策划要合适,而这些都与他主张的战略定位息息相关。

戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的,以至于他在人文学(含堪舆)、社会学、消费心理学、经济学、管理学,艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位,他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下,城市与地产的发展也变得越来越复杂,单一思维模式已经落伍,也如他实践证明,以独特的视角观察、认知、分析大千世界,用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维,把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合,形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。

20多年的工作经历多与城市开发,房地产开发,商业地产开发,建筑集团管理有关,算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性,以及对地产行业的熟悉,以及平均每年150多个地方的实地观察,分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革,甚至影响了城市与地产行业政策的制定。

由于深圳的特殊历史原因,一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发,特别是地产方面更是走在其它城市的前列,深圳的城市与地产的开发思想,战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中,也由于他擅于思考,再加上他设计师特有的细致观察力,造就他理论与实践高度融合的特性。

在业内,他是人文城市与人文地产的开创者,人文的大旗是他的典型特征与标识,也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性;创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”,以及“超常规战略定位策划三部曲”,成为中国地产实证分析派(南派)代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的,我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解,也就是说,城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人,但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道,成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事!这是他过人之处,因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。

与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩,更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现,对中国城市发展,以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。

刘祖轲

2015321日二月二写于深圳市

 

自序  感悟“商业味道”

戴欣明

能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察,那是一次“味道”之旅。

1986年春节期间,也是我第一次来深圳,借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店,就是20多个平方米的社区杂货店,卖一些生活日用品,用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”,还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店,我看到从来没有看过的味道,闻到一种从来没有闻到过的味道,那些由商品包装出来的味道,以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经,各色日用商品琳琅满目,基本上都是香港那边过来的进口商品,看上面繁体的文字知道是干什么用的,那些商品都可以拿在手上看,那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀,那种味道让我感到这是到了“外国”!我那时去深圳,起码比内地早10多年进入市场经济环境,积累了在其它地域不可能有的经验、经历,现在看来,有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久,我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。

现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了,是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市,不同的人能够感受到不同的味道,这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。

味道,可以吃出来,可以看出来,可以体会到,可以感知到,可以品味到,也可以形成心灵上的沟通,是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么?简单地说是风格,品味,商业氛围,复杂地说是特定人群的生活方式的一部分,有属于这些群体的习俗、习性、习惯,并有特定的人文文化特征,具有“中国风”特征,即中国风格,是建立在中国传统文化的基础上,蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式,以及商业创新形式。这就是趋势,跟不上这个趋势就会顺之则昌,逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释,甚至各种学术术语,比如:战略、管理、运营、系统、营销,咨询、策划等,以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产,但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画,你感觉很好,但是他也是某个流派,某种思想,某种主义下的作品表现,还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节,比如招商管理,商业的项目管理,开发的项目管理时,却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西,最能让商业有生命力的东西——“味道”!

一个城市,一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受,不同的“味道”吸引不同的人,有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳,可能因为她是经济特区,有经济的“味道”;有的人喜欢杭州,可能因为有西湖,有人文的“味道”;有人喜欢上海,可能因为有上海滩,有时尚的“味道”;有人喜欢北京,可能因为北京是皇城,有贵族文化的“味道”;有人喜欢香港,可能因为她是国际化大都市,有全球化的“味道”。

为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地,北京王府井、琉璃厂,广州的上下九,成都的宽窄巷子,南京的夫子庙,山西的平遥古城等无数的地方,那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。

或许,有些项目是非常成功的,好像也没有谁刻意去营造所谓的味道,其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”,某个老街,某个古城,某个现代的城市综合体,它们的“老、古、新”本身就是味道。

戴欣明

201524日 立春写于深圳市

 

官网:

动能智库-戴欣明工作室:www.daixinming.com

中国城市开发网:www.cnud.net.cn

 

 

声明:

本网连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著,目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产,欢迎转载,转载请注明出处。

本著作内容对读者的项目、企业不构成交易,需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计,甚至资本运营的介入。

 


 

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