旧城改造中的六大关键点，纵观城市的更新发展及政府多个土地政策的限制，延续多年的"旧城改造"即将迎来新的高峰

　　纵观城市的更新发展及政府多个土地政策的限制，延续多年的"旧城改造"即将迎来新的高峰。然而各大城市实施"旧改"政策的数年中，土地功能置换、补偿标准、竞标成本，乃至执行过程均不可避免地遇上一些问题，导致了各界对改造工作存在各种误区。

　　在"旧城改造"过程中，如何取得各方利益平衡，从而顺利推进改造工作，主要有以下六大关键点：

1.明晰土地产权，避免产生纠纷

　　如土地产权不明晰，容易产生纠纷。由于国家的土地所有权和使用权主体模糊，产权界定不清晰，导致改造过程中征地拆迁、土地登记纠纷等事件时有发生。针对此类情况，"旧改"过程中首要事项是明晰产权，确权登记后再改造。开发商需制定"旧改"项目的工作流程表，明晰项目进展中的各个时间节点和相关注意事项，才能更好地开展下一步的工作。

2.以市场手段制定补偿标准

　　以行政手段制定补偿标准已不适应时代发展。应以市场手段为主，制定拆迁补偿标准。以基准地价作为补偿的价格依据，结合土地市场的实际变化，对补偿标准定期调整，保证补偿价格与市场价值相符。为此，项目开发前，开发商应与政府、原地居民商议，细化补偿的层次和完善补偿的形式，以防止日后各种拆迁纠纷的发生。

3.降低改造的难度与资金投入，避免大拆大建

　　降低改造的难度与资金投入，避免大拆大建，让土地价值最大化，在片区的"旧改"中，应结合所在地块的特点和周边交通路网，合理统筹国有土地、集体经济发展用地、废弃矿山用地等周边土地资源，实行片区的整体改造。开发商在符合土地利用总体规划和控制性详细旧城改造策划的前提下，可以结合周边产业状况及人口状况等城市发展条件，通过土地位置调换等方式，对原有建设用地的使用功能进行调整建议，从而降低改造的难度与资金投入，避免大拆大建，让土地价值最大化，同时为该区域未来更好、更快发展与升级创造良好的先天条件。

4.整体规划统一布局

　　整体规划统一布局，实现旧区生活与环境的改善，"旧改"应从城市统一面貌出发，综合区位的用地布局及建筑元素，使旧区的生活环境及配套设施与整体规划统一布局，实现旧区生活与环境的改善。如能结合周边交通网络和零售、写字楼、酒店等物业的发展定位，将有助于促进旧城区的产业结构提升和空间布局优化，使其融入城市整个产业发展体系，实现城市可持续发展。

5.争取"再利用"，避免"冻结"式保护

　　现在一些"旧改"案例中，对具有历史文化意义的旧建筑，仍普遍存在着将其当成"文物"来对待的认识误区，这样虽然保护了一批建筑遗产，却没有考虑到"再使用"的问题，从而不免陷入了维修-空置-衰落-再维修的死循环。对此，开发商可寻求与专业机构合作，共同配合政府修整开发指标，对有历史意义的建筑给出保护性开发建议，避免旧建筑片区因"冻结"式保护，产生基础设施老化、历史环境质量下降、大面积弃置等问题。开发商通过将旧建筑片区进行整治与再利用，既恢复城市记忆，提升城市内涵，使旧城人居环境、城市功能、城市形象得到整体提升，同时又可产生新的商业价值，提高开发商品牌形象，从而实现双赢，如佛山岭南天地、西关荔枝涌、珠江新城猎人坊等项目的经验均可供借鉴。

6.开发商早期介入，提高项目实操性

　　开发商早期介入，提高项目实操性，避免重复改造，关于"三旧"改造的发展模式，未来开发商在与政府的合作中将在更前期的阶段介入，合作内容将不再局限于房地产开发，更涉及城市规划管理等其他领域。从政府角度出发，在旧改规划编制的前期过程中，考虑及早渗入开发商市场开发活动，能够使最终成果更加贴近市场，改造项目未来得以实质性地运作下去，避免重复改造。从开发商角度出发，广州等一线城市中心城区土地供应减少，未来房地产市场将以旧城改造为主，而大片区开发的主导权，将是开发商赢得更大的发展和盈利空间的一个重量级筹码。因此，政府与开发商双方将更加积极合作。